Allgemeines

Die Finanzierungssituation ist insbesondere im Bereich der Baufinanzierung für viele Verbraucher mittlerweile als optimal zu bezeichnen. Aufgrund der Niedrigzinsphase, die als Ursache den historisch niedrigen EZB-Leitzins in Höhe von 0,0 Prozent hat, werden Immobilienkredite inzwischen zu Zinssätzen von teilweise unter einem Prozent vergeben. Der durchschnittliche Zinssatz liegt in diesem Bereich heute bei unter zwei Prozent, sodass sich viele Millionen Bundesbürger den Traum vom Eigenheim erfüllen können. Dennoch handelt es sich bei der Baufinanzierung nach wie vor um eine umfangreiche und in Teilen auch komplizierte Finanzierung, sodass wir Ihnen im folgenden Ratgeber möglichst viele Informationen an die Hand geben möchten, wie Sie mit einem Immobilienkredit sicher zu Ihrem persönlichen Traumhaus gelangen können.

Welche Immobiliendarlehen stehen zur Auswahl?

Es ist wichtig zu wissen, dass eine Immobilienfinanzierung häufig aus mehreren Darlehen besteht. Alleine die zahlreichen Kreditinstitute wie zum Beispiel Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Filialbanken und Direktbanken bieten ihren Kunden meistens unterschiedliche Varianten des Immobilienkredits an. In der Praxis wird häufig zwischen den folgenden Darlehensvarianten unterschieden:

• Annuitätendarlehen
• Tilgungsdarlehen (inklusive Volltilgerdarlehen)
• Endfälliges Darlehen

Von diesen drei Darlehensarten wird das Annuitätendarlehen mit Abstand am häufigsten genutzt. Dieser klassische Immobilienkredit zeichnet sich dadurch aus, dass die einmal vereinbarte monatliche Kreditrate zwar unverändert bleibt (bis zum Ende der Zinsfestschreibung), der Anteil der Tilgung an der Rate jedoch im Laufe der Jahre immer weiter zunimmt, während der Zinsanteil aufgrund der Tilgungsverrechnung sinkt.

Das Tilgungsdarlehen funktioniert ganz ähnlich, unterscheidet sich vom Annuitätendarlehen allerdings dadurch, dass sich das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinszahlung während der Laufzeit nicht verändert, wie es beim Annuitätendarlehen der Fall ist. Stattdessen bleibt die Tilgung immer gleich hoch und beträgt beispielsweise von Beginn der Rückzahlung an bis zur Fälligkeit des Darlehens vier Prozent pro Jahr. Das Volltilgerdarlehen ist dabei eine spezielle Variante des Tilgungsdarlehens, die sich dadurch auszeichnet, dass Gesamtlaufzeit des Kredites und Dauer der Zinsfestschreibung identisch sind.

Endfällige Darlehen haben in den vergangenen Jahren erheblich an Attraktivität verloren. Dies liegt insbesondere daran, dass diese Kredite meistens mit einer Kapitallebensversicherung oder privaten Rentenversicherung kombiniert werden. Beim endfälligen Darlehen ist es nämlich so, dass während der gesamten Laufzeit keine Tilgung in den Kredit fließt, stattdessen wird das Darlehen zum Fälligkeitstermin komplett in einer Summe zurückgezahlt. Da Kapitallebensversicherungen und private Rentenversicherung jedoch in den vergangenen Jahren deutlich an Rendite verloren haben, lohnt sich diese Art des Darlehens für viele Kunden nicht mehr.

Die Qual der Wahl: Zinsfestschreibung oder variabel verzinsliches Darlehen?

Eine wichtige Entscheidung, die Sie im Rahmen einer jeden Baufinanzierung und bei jedem Hypothekendarlehen treffen müssen, ist die zwischen einer Zinsfestschreibung und einem variabel verzinslichen Darlehen. Allerdings ist diese Entscheidung in der aktuellen Niedrigzinsphase äußerst leicht, denn prinzipiell empfehlen nahezu alle Experten, eine möglichst langfristige Zinsbindung zu wählen. Der Grund ist der, dass Sie als Kreditnehmer natürlich ein Interesse daran haben, über einen langen Zeitraum möglichst geringe Zinsen für ihren Immobilienkredit zu zahlen.

Da nicht davon auszugehen ist, dass sich die Bauzinsen beispielsweise in fünf oder zehn Jahren noch auf einem so äußerst geringen Niveau befinden, wie es aktuell der Fall ist, bietet es sich an, diese niedrigen Zinsen möglichst lange zu sichern. Daher ist es in der aktuellen Situation ratsam, dass Sie sich beispielsweise für einen Immobilienkredit mit einer Zinsfestschreibung von mindestens zehn Jahren entscheiden. Im optimalen Fall schaffen Sie es sogar, ein Angebot zu wählen, bei dem Gesamtlaufzeit des Kredites und Zinsbindungsdauer identisch sind. In diesem Fall hätten Sie nämlich das spätere Zinsänderungsrisiko komplett ausgeschaltet, welches bei einer durchzuführenden Anschlussfinanzierung ansonsten bestehen würde.

Tilgungsrate: Achten Sie unbedingt auf eine möglichst hohe Tilgung

Viele Häuslebauer freuen sich derzeit über die niedrigen Darlehenszinsen, vergessen dabei allerdings leider, auf eine ausreichend hohe Tilgung zu achten. Dies kann jedoch zu einer echten Finanzierungsfalle werden, denn die niedrigen Kreditzinsen stellen auf der anderen Seite eine Gefahr dar, falls Sie sich für eine Standardtilgung von lediglich einem Prozent pro Jahr entscheiden. In diesem Fall würde es nämlich mitunter bis zu 40 Jahre dauern, bis Ihr Immobilienkredit komplett zurückgezahlt ist.

Da es selten eine Zinsbindungsfrist über diesen Zeitraum gibt, wäre Ihre Finanzierung spätestens bei einer notwendigen Anschlussfinanzierung mit einem erheblichen Zinsänderungsrisiko ausgestattet, zumal die dann aktuelle Restschuld aufgrund der niedrigen Tilgung noch sehr hoch wäre. Aus diesem Grund ist es ratsam, sich bei einem neu abgeschlossenen Immobiliendarlehen mindestens für eine Tilgung von drei Prozent zu entscheiden. Natürlich müssen Sie in dem Zusammenhang stets berücksichtigen, dass die Kreditrate auf Basis Ihrer Einkommenssituation gut tragbar bleibt. Falls Sie noch finanziellen Spielraum haben, ist es empfehlenswert, die Tilgung so hoch wie möglich zu wählen.

Welche großen Unterschiede sich bezüglich der Restschuld im Vergleich zwischen einer niedrigen und einer hohen Tilgungsrate ergeben, möchten wir Ihnen anhand des folgenden Beispiels verdeutlichen:

Annuitätendarlehen I
Kreditsumme: 150.000 Euro
Zinssatz: 1,8%
Tilgungssatz (anfänglich): 1%
Zinsbindung: 10 Jahre
Restschuld nach 10 Jahren: ca. 133.500 Euro

Annuitätendarlehen II
Kreditsumme: 150.000 Euro
Zinssatz: 1,8%
Tilgungssatz (anfänglich): 3%
Zinsbindung: 10 Jahre
Restschuld nach 10 Jahren: ca. 100.700 Euro

Wie Sie an diesem Beispiel erkennen, ist die spätere Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung (10 Jahre) bei einer Tilgung von lediglich einem Prozent mit rund 133.500 Euro erheblich höher als unter der Voraussetzung, dass Sie sich für eine Tilgung von drei Prozent entschieden hätten. Somit ist auch das spätere Zinsrisiko bei der ersten Variante deutlich erhöht, dass Sie schlichtweg eine viel höhere Restschuld mit einem vielleicht hohen Zinssatz begleichen müssen.

Über Zusatzkosten informieren: Vorfälligkeitsentschädigung, Bereitstellungszinsen und weitere Gebühren

Bei einer Immobilienfinanzierung kommt es nicht nur darauf an, die Angebote der Banken hinsichtlich des zu zahlenden Effektivzinses miteinander zu vergleichen, denn es kann darüber hinaus noch einige weitere Kosten geben, die je nach Situation bei einer Baufinanzierung anfallen können, wie zum Beispiel:

• Bereitstellungszinsen
• Vorfälligkeitsentschädigung
• Kosten bei Sondertilgungen
• Sonstige Gebühren

Die Bereitstellungszinsen sollten Sie insbesondere dann beachten, wenn Sie das Immobiliendarlehen zur Finanzierung eines Hausbaus benötigen. Oftmals wird die Darlehenssumme dann nämlich in Teilen nach und nach abgerufen, sodass Banken beispielsweise ab dem dritten Monat nach Bereitstellung des Kredites Bereitstellungszinsen berechnen. Hier lohnt sich ein Vergleich der Angebote, denn der Zeitpunkt, ab dem solche Bereitstellungszinsen berechnet werden, unterscheidet sich von Bank zu Bank zum Teil erheblich.

Ähnlich stellt sich die Situation bei den Kosten dar, die eventuell für zwischenzeitliche Sondertilgungen anfallen. Bei einem variabel verzinslichen Immobiliendarlehen wären Sondertilgungen zwar meistens jederzeit problemlos und kostenlos möglich, jedoch haben wir Ihnen im vorherigen Abschnitt bereits erläutert, dass ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen derzeit definitiv die schlechtere Wahl wäre. Daher ist es empfehlenswert, beispielsweise mit dem Kreditgeber bei Vertragsabschluss zu vereinbaren, dass eine jährliche Sondertilgung von mindestens 10.000 Euro möglich und im besten Fall auch kostenlos ist.

Zu den weiteren Kosten, die im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung entstehen können, gehören zum Beispiel Schätzkosten für die Bewertung der Immobilie, Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch sowie weitere Kosten, wie zum Beispiel Notarkosten. Im Durchschnitt können Sie davon ausgehen, dass die sogenannten Kauf- oder Baunebenkosten zwischen 10 und 20 Prozent betragen. Diese Summe sollten Sie übrigens mindestens an Eigenkapital in die Finanzierung einbringen können, damit die Stabilität der Finanzierung möglichst groß ist.

Wie viel Eigenkapital sollte ich einbringen?

Ein Faktor, der mittlerweile bei nahezu jeder Immobilienfinanzierung eine große Bedeutung hat, ist das vorhandene Eigenkapital. Vor allem seit der im März in Kraft getretenen EU-Wohnungskreditrichtlinie legen die Banken deutlich mehr Wert auf die persönlichen Bonität des Kreditnehmers und damit unter anderem darauf, dass eine möglichst hohe Eigenkapitalquote vorhanden ist. Zwar werden auch noch Finanzierungen ohne Eigenkapital vergeben, jedoch haben diese den großen Nachteil, dass die zu zahlenden Kreditzinsen in aller Regel deutlich höher sind, als wenn Sie beispielsweise 20 oder 30 Prozent Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringen können.

Eine geringe Eigenkapitalquote hat also gleich zwei Nachteile, nämlich die höhere monatliche Rate und damit die geringere Stabilität der Finanzierung sowie der deutlich höhere Zinssatz, den Sie für das Immobiliendarlehen zahlen müssen. Experten empfehlen an dieser Stelle, dass Sie Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent in die Finanzierung einbringen sollten, zumal dann mit großer Wahrscheinlichkeit zumindest die Kauf- oder Baunebenkosten aus den eigenen Mitteln finanziert werden können. Unter dieser Voraussetzung sind die meisten Banken dazu bereit, wirklich günstigere Hypothekenzinsen von beispielsweise 1,0 oder 1,5 Prozent zu veranschlagen.

Zusammenfassung: Worauf ist bei der Immobilienfinanzierung zu achten?

Wie Sie in vorherigen Abschnitten unseres Ratgebers gelesen haben, gibt es trotz der niedrigen Zinsen bei jeder Immobilienfinanzierung noch weitere wichtige Punkte zu beachten. In der Übersicht sind es vor allem die folgenden Aspekte, über die Sie sich auf dem Weg zum optimalen Immobilienkredit, der zur Finanzierung Ihres Traumhauses dient, informieren sollten:

• Zinsgestaltung: Möglichst langfristige Zinsbindung wählen
• Tilgung: Tilgungssatz - wenn möglich - von mindestens drei Prozent pro Jahr
• Das richtige Darlehen wählen
• Eigenkapital: optimale Eigenkapitalquote zwischen 20 und 30 Prozent

Ein weiterer Ratschlag, den wir Ihnen im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung geben möchten, besteht darin, sich über Förderungsmöglichkeiten zu informieren. So besteht zum Beispiel oftmals die Gelegenheit, zinsgünstige und geförderte KfW-Darlehen (Kreditanstalt für Wiederaufbau) in Anspruch zu nehmen. Diese gehören neben dem bereits angesprochenen Annuitätendarlehen und einem Bausparvertrag bzw. Bauspardarlehen zu den häufigsten Bestandteilen einer Immobilienfinanzierung. Falls sich Ihre Immobilienfinanzierung zum Beispiel zu 70 Prozent aus einem Annuitätendarlehen, zu 20 Prozent aus einem Bauspardarlehen nebst Bausparguthaben sowie zu 10 Prozent aus einem KfW-Kredit zusammensetzt, haben Sie damit voraussichtlich eine optimale Gestaltung Ihrer Baufinanzierung erreicht. Wenn Sie dann auch noch auf die bereits angesprochenen Punkte achten, steht einer langfristig stabilen Finanzierung häufig nichts mehr im Weg.