In einer Vielzahl deutscher Städte steigen die Immobilienpreise stetig. Der Immobilienverband (IVD) diagnostiziert nicht nur für Ballungszentren, sondern auch für kleinere und mittlere Städte eine gutes Investitionsklima. Was genau steckt hinter dem deutschen Immobilienboom?
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Mit wie viel die Miete zur Buche schlägt, hängt in der Regel vor allem an der Wahl des Wohnortes. Insgesamt 27,3 Prozent des Gehalts gingen 2015 in Deutschland für Miete drauf. Die Belastung für Haushalte von Alleinlebenden und Alleinerziehenden lag wesentlich höher. Fast die Hälfte des Einkommens floss laut dem Statistischen Bundesamt durchschnittlich in die Begleichung der Mietkosten.
Die teuersten deutschen Städte toppen diese Statistik: Bis zu einem Drittel des Einkommens müssen eine Vielzahl von Großstadtbewohnern für ihre Miete veranschlagen. Diese Entwicklung konnotiert eine Mitteilung des Statistischen Bundesamtes: „14 Prozent der in Deutschland lebenden Personen fühlten sich 2015 nach eigener Einschätzung durch ihre monatlichen Wohnkosten wirtschaftlich stark belastet. Unter der von Armut betroffenen Bevölkerung traf das auf knapp 27 Prozent zu. Gegenüber 2008 hat sich die Belastung nach Einschätzung der befragten Haushalte damit etwas verringert (2008 insgesamt: 24 %; armutsgefährdet: 36 %).“
Wenn es um Immobilien geht, geraten die deutschen Großstädte immer wieder in die Schlagzeilen. Seit Jahren steht München an erster Stelle der Rangliste der teuersten Wohnorte (Stand: 11/2017). Der F+B Mietspiegelindex 2016 analysiert die Mietpreisübersichten Deutschlands. Zur Auswertung sammelte das Unternehmen Daten zur Nettokaltmiete von Wohnungen mit einer Fläche von 65 Quadratmetern mit mittlerer Ausstattung und in mittlerer Lage. Das Instrument des Mietspiegels steht nicht flächendeckend zur Verfügung. In der Regel findet man ihn erst in Gemeinden mit wenigstens 10.000 Einwohnern. Nur 36 Prozent der Gemeinden mit wenigstens 10.000 Einwohnern und 57 Prozent der Gemeinden mit wenigstens 20.000 Einwohnern publizierten 2016 einen Mitspiegel. Insgesamt wertete der Mietspiegelindex 2016 Daten zu 345 Städten aus.
Nach wie vor kostet Wohnraum nirgendwo mehr als in München. Im Durchschnitt 11,18 Euro schlägt der Quadratmeter in der bayerischen Landeshauptstadt zu Buche. In der Metropolregion Stuttgart liegt der Quadratmeterpreis bei 9,76 Euro. Auch im Umland der beiden Großstädte müssen die Mieter im Vergleich zu anderen Regionen tiefer in die Tasche greifen. Orte wie Dachau, Germering, Leinfelden-Echterdingen oder Remseck am Neckar findet man weit oben im Mietspiegelindex der Top 30 Städte mit dem höchsten Mietenniveau. In anderen deutschen Großstädten wie Düsseldorf und Köln liegt die Durchschnittsmiete bei 8,26 Euro und 8,24 Euro, in Hamburg bei 8,07 Euro und in Frankfurt bei 7,94 Euro pro Quadratmeter.
Der F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner beurteilt den Mietspiegelindex als Indikator für den wirtschaftlichen Erfolg einer Region: „Der F+B-Mietspiegelindex bildet damit auch die Wohnungsmarktsituation in den prosperierenden Wirtschaftsmetropolen Deutschlands ab. Ein attraktives Arbeitsplatzangebot zieht weitere Wohnungsnachfrager an, der Wohnungsmarkt wird enger und das insgesamt steigende Mietniveau wirkt sich sukzessive auch im Bestand aufgrund von Mieterhöhungen im Rahmen bestehender Verträge und höhere Neuvermietungsmieten aus.“
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Dass die Mieten auch im Jahr 2017 gestiegen sind, zeigen auch die aktuellen Entwicklungen in der deutschen Hauptstadt. Der F+B Mietspiegelindex 2016 bewertet Berlin als im Vergleich günstigen Wohnort. Im Westteil schlagen 6,46 Euro und im Ostteil der Stadt 5,85 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Der aktuelle Mietspiegel der Senatsverwaltung der Stadt Berlin schlüsselt einen durchschnittlichen Mietpreis für eine 60 bis 90 Quadratmeter große Wohnung mit mittlerer Ausstattung von 6,78 Euro (Altbau) bis 10,31 Euro (Neubau ab Baujahr 2003) pro Quadratmeter auf (Stand: 07/2017). Damit holt die Hauptstadt – zumindest was den Mietpreis betrifft – gegenüber den westdeutschen Städten auf. Mittlerweile mehren sich die Schlagzeilen über den Mangel an bezahlbarem Wohnraum im Zentrum der Bundeshauptstadt. Zwischen 2012 und 2016 sind die Mieten um 20 Prozent teurer geworden. Besonders im einkommensschwachen Stadtteil Wedding rund um das Gebiet des Humboldthains liegen die Mieten 2016 um knapp 66 Prozent höher als 2012.
Den höchsten Mietanstieg zwischen 2012 und 2016 verzeichnete das niedersächsische Wolfsburg. Der Mietpreis ist um 24,1 Prozent gestiegen. Der Motor der Region ist Volkswagen. Dem Erfolg des Unternehmens verdankt Wolfsburg eine stabile wirtschaftliche Entwicklung, die sich unmittelbar auf den Immobilienmarkt niederschlägt. Auf der Suche nach Arbeit siedeln sich immer mehr Menschen in der Automobilstadt oder dem Umland an. Die Bevölkerungszunahme wirkt sich auf das Angebot an Wohnraum und den Mietpreis aus.
Seit dem 1. Juni 2015 soll die gesetzliche Regelung zur Mietpreisbremse einen unverhältnismäßig starken Anstieg der Mieten in Gegenden mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ verhindern. Bei Neuvermietung darf die Miete einer Wohnung maximal 10 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Ob in einem Gebiet die Mietpreisbremse zur Anwendung kommt, liegt im Zuständigkeitsbereich der einzelnen Bundesländer. Ausgenommen von der Regelung der Mietpreisbremse sind Neubauten, was das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz wie folgt begründet: „Für mehr bezahlbare Wohnungen sollen nicht nur Mieten begrenzt, sondern auch Investitionen in den Neubau gefördert werden. Deshalb können Eigentümer neu errichtete Wohnungen auch in Zukunft ohne Beschränkung der Miethöhe vermieten. Ausgenommen von der Mietpreisbremse ist außerdem die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.“
Ende des Jahres 2016 hatten 12 der 16 Bundesländer die Mietpreisbremse beschlossen. Sachsen, Sachsen-Anhalt und Saarland sehen aktuell keinen Bedarf für eine gesetzliche Regulierung des Mietpreises (Stand: 11/2017). Der Landtag Mecklenburg-Vorpommern hat die Mietpreisbremse angekündigt. Bis dato ist jedoch noch kein Beschluss in Kraft getreten (Stand: 11/2017).
Im Wahlkampf 2017 sprachen sich die deutschen Parteien auf unterschiedliche Art und Weise für die Förderung des Wohnungsbaus aus. Das Wahlprogramm der CDU/CSU verspricht den Neubau von 1,5 Millionen Wohnungen, deren Finanzierung nicht näher erläutert wird. Die SPD setzt auf eine Baugeldförderung für Kinder, die das Bauvorhaben von Paaren und Familien bezuschussen soll. DIE LINKE plant den Ankauf alter Gebäude und Neubauten mit Mitteln der öffentlichen Hand, sodass innerhalb der Legislaturperiode wenigstens 250.000 Sozialwohnungen entstehen sollen. Im Wahlprogramm der Grünen stehen eine Million neue Wohnungen, die vor allem sozial Benachteiligten zur Verfügung stehen und ökologischen Standards entsprechen sollen. Die FDP möchte Bauvorhaben oder den Immobilienerwerb von Privatpersonen mit einem Freibetrag und dem Erlass der Grunderwerbssteuer honorieren. Die AfD spricht sich für den Verkauf staatlicher Liegenschaften und „geeignete Rahmenbedingungen“ aus, die den Grundeigentumserwerb erleichtern sollen. Aktuell befinden sich die CDU/CSU, die FDP und die Grünen in den Koalitionsverhandlungen. Ob die erste Jamaika-Koalition auf bundesdeutscher Ebene Wirklichkeit wird, ist zum Zeitpunkt des Artikels noch nicht geklärt (Stand: 11/2017). Dass die Wohnungspolitik für Zündstoff in den Verhandlungen sorgen könnte, lassen die Aussagen der Wahlprogramme erahnen.
Hier finden Sie noch einmal die Wahlprogramme im Finanz-Check, inkl. der Parteipositionen zur Mietpreisbremse.
Den Boomregionen wie München, Stuttgart oder Wolfsburg stehen zahlreiche deutsche Gemeinden mit dem Problem des Wohnungsleerstands gegenüber. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) veröffentlichte im Februar 2017 einen Bericht zum Wohnungsleerstand. Mit Zensuserhebung 2011 stieg die Anzahl leerstehender Immobilien stetig an. Einen Rückgang des Wohnungsleerstands stellt das Institut ab 2015 fest. Besonders in den neuen Bundesländern stehen zahlreiche Immobilien leer. In den Flächenländern Sachsen-Anhalt sind 11,3 Prozent, in Sachsen 10,1 Prozent und in Thüringen 8,4 Prozent der Immobilien unbewohnt. In den Bundesländern Schleswig-Holstein (3,4 Prozent), Baden-Württemberg (3,5 Prozent) sowie Nordrhein-Westfalen und Bayern (je 3,8 Prozent) findet man die im Vergleich der Flächenländer geringste Leerstandsquote. In den meisten deutschen Großstädten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main oder München tendiert die Leerstandsquote zu weniger als einem Prozent. Das BBSR prognostiziert bis 2030 für ein Drittel der Kreise ein sehr hohes bis hohes Leerstandsrisiko sowie für ein Viertel der Kreise ein mittleres Leerstandsrisiko im Mietwohnbestand. Die restlichen 40 Prozent der Kreise, größtenteils im Süden und Nordwesten Deutschlands, sind am wenigsten vom Leerstand bedroht.
Die zunehmende Abwanderung aus den wirtschaftsschwachen ländlichen Regionen und der prognostizierte Bevölkerungsrückgang durch die demografische Entwicklung Deutschlands setzt die Provinz weiter unter Druck. Um weiteren Folgen wie der Verwahrlosung des Wohnquartiers und dem Preisverfall der Bestandsimmobilien entgegen zu wirken, haben sich vielerorts Gemeinden zum gezielten Abriss leerstehender Häuser entschlossen. Wie rigoros mancherorts gegen die Begleiterscheinungen der Abwanderung vorgegangen wird, zeigen Beispiele wie der teilweise Rückbau der Neustadt in der sächsischen Kreisstadt Hoyerswerda und der geplante vollständige Abriss des Stadtteils Nord des thüringischen Suhls.
Analog zu den Mieten stieg auch der Kaufpreis für Immobilien im Zeitraum von 2012 bis 2016. Bei den Kosten für Wohneigentum findet man auf dem Statistikportal Statista München auf dem ersten Platz. Im Jahr 2012 betrug der Quadratmeterpreis in der bayerischen Landeshauptstadt 4.619 Euro. Vier Jahre später betrug dieser knapp 53 Prozent über diesem Wert. Durchschnittlich 7.062 Euro pro Quadratmeter legte man 2016 für eine Immobilie in München auf den Tisch.
Ähnlich haben sich die Preise in den anderen deutschen Metropolregionen entwickelt. In Stuttgart sind die Preise sogar um 66 Prozent gestiegen. 2016 zahlte man dort für einen Quadratmeter durchschnittlich 5.104 Euro.
In mittelgroßen Städten wie Freiburg am Breisgau muss man aktuell mit 3.729 Euro pro Quadratmeter rechnen. Vergleichbare Preise findet man in Regensburg, Erlangen und Ingolstadt (Stand: 11/2017).
Den größten Preiszuwachs seit 2005 stellt die Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland“ für die Bundeshauptstadt fest. Um 75,7 Prozent ist der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in Berlin von 2005 bis 2016 gestiegen. Diese Entwicklung korreliert mit dem Anstieg des Mietpreises. Die Unternehmensberatung PricewaterhouseCoopers International (PwC) bewertet Berlin in ihrem Report über den europäischen Immobilienmarkt 2017 als den aussichtsreichsten Investitionsstandort Europas. „The city is now established alongside London and Paris as a large, highly liquid real estate market with truly global appeal.“ Auf den folgenden Plätzen des Investment-Rankings findet man Hamburg und Frankfurt. München liegt nach Dublin auf dem fünften Platz.
Vergleicht man den Immobilienpreis in den deutschen Boomregionen mit dem der mittelgroßen Städte in Ostdeutschland, stellt sich ein deutlicher Unterschied ein, so die Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland“ aus dem Jahr 2017: Begehrte Wohnlagen wie Potsdam (2.197 Euro/m²), Jena (1.968 Euro/m²) und Rostock (1.877 Euro/m²) stehen einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.522 Euro der weniger frequentierten ostdeutschen Städte gegenüber. Die Sparda-Studie konstatiert: „Der Quadratmeterpreis im Landkreis München entspricht dem Preis für vier Quadratmeter im Landkreis Oberhavel, dem teuersten Landkreis Ostdeutschlands.“
Während in Großstädten und wirtschaftlich starken Regionen der Immobilienpreis steigt, sinkt auf dem Land der Wert der Bestandsimmobilien. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) spricht von einer „Überbauung des ländlichen Raums“, deren Ursachen einerseits in der seit einigen Jahren betriebenen Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und andererseits in der Verfügbarkeit von preiswertem Bauland zu finden sind. Die Neubauten auf dem Land erhöhen das Risiko eines weiteren Preisverfalls. Das IW empfiehlt ein Verbot der Ausweisung neuer Bauflächen. Zusätzlich rät das Institut, eine Bauerlaubnis für einen Neubau an den Rückbau leerstehender Gebäude zu koppeln (Stand: 11/2017).
Die Rentenreformen, die in den 1990er und 2000er Jahren sowohl von der Regierung Kohl als auch Schröder umgesetzt worden sind, führen auf lange Sicht zu einem niedrigeren Rentenniveau. Laut einer Statistik des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales sind die Ausgaben zur privaten Altersvorsorge im Zeitraum von 2001 bis zum 2. Quartal 2017 von 1,4 Millionen auf 16,51 Millionen Euro gestiegen. Neben Versicherungen wie der staatlich geförderten Riester-Rente, Banksparverträgen und Investmentfonds ziehen immer mehr Deutsche eine Immobilie als Rentenvorsorge in Erwägung. Im 2. Quartal 2017 entfielen 1,74 Millionen Euro auf Wohn-Riester und die Eigenheimrente.
Doch ob eine Immobilie zur Rentenvorsorge taugt, hängt zum großen Teil an ihrer Lage. Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) gilt das Bauen auf dem Land als erhebliches Risiko und als ungeeignetes Mittel für eine finanzielle Absicherung des Alters.
Im Datenreport 2016 bezieht sich das Statistische Bundesamt auf eine Erhebung aus dem Jahr 2011. Auf Bundesebene findet man die höchste Eigentümerquote im Saarland. 63 Prozent der saarländischen Bevölkerung besitzt eine Wohnung oder ein Haus. Damit liegt das Saarland über dem deutschen Durchschnitt. Im Jahre 2011 gehörten 46 Prozent der deutschen Bevölkerung eine Wohnung oder ein Haus. Im Jahr 2016 ist die Wohneigentumsquote laut Eurostat gestiegen. Über 50 Prozent der Deutschen sind mittlerweile Eigentümer einer Immobilie. Trotz des Anstiegs bleiben die Deutschen das Schlusslicht im europäischen Vergleich. In der Mehrzahl der europäischen Länder wohnt man nicht zur Miete, sondern in den eigenen vier Wänden. In Spanien besitzen über 75 Prozent der Bevölkerung ein Eigenheim.
Aber zurück nach Deutschland: Die rote Laterne auf Bundesebene halten Hamburg und Berlin. 24 Prozent der Hamburger und 16 Prozent der Berliner sind Immobilienbesitzer (Stand: 2011). Anzunehmen ist, dass künftig die Zahl der Immobilienbesitzer weiter steigen und eine Vielzahl Deutscher den Traum vom Eigenheim über eine Immobilienfinanzierung realisieren wird.
Ob sich ein Immobilienerwerb rentiert, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Gerade bei einer Kapitalanlage spielt der Standort einer Immobilie eine wesentliche Rolle. Die Höhe des Mietzinssatzes und die mögliche Rendite beim Verkauf der Immobilie variiert beträchtlich in Abhängigkeit der jeweiligen Lage und der künftigen Entwicklung des dortigen sozialen sowie wirtschaftlichen Milieus. Wenn man sich für das falsche Objekt entscheidet, kann der Kauf einer Immobilie sogar zum Minusgeschäft werden. Die Art der Immobilie (Neubau oder Bestandsimmobilie), ihr baulicher Zustand, die Höhe des Kaufpreises und des Eigenkapitals, die Kreditkonditionen und viele weitere Faktoren bestimmen zusätzlich, ob eine Immobilie langfristig zur Vermehrung des Vermögens beitragen kann.
Immobilien-Rohbau: lbs.de
Elbphilharmonie in Hamburg: Bezahlen.de
Haus auf Geldscheinen: Dmitriy Melnikov | Dreamstime Stock Photos
Handwerker am Fenster: kfw.de
Haus im Schnee: Jan Skwara | Dreamstime.com
Baubedarf: iwkoeln.de
Filmtheater in Stuttgart:
Hausfinanzierung: Fantasista | Dreamstime Stock Photos
Brandenburger Tor: Typhoonski | Dreamstime.com
