Bausparkonto

Sie können ein Bausparkonto anlegen, um Eigenkapital für eine Immobilie zurückzulegen. Dieses Konto können Sie bei einer Bausparkasse eröffnen. Das sind spezielle Kreditinstitute zur Finanzierung von Bauvorhaben. Bausparkassen bieten Ihnen unterschiedliche Bauspartarife an, zum Beispiel:

• Standardtarife decken in der Regel Ihren mittelfristigen Geldbedarf ab
• Schnellspartarife/Kurzzeittarife helfen Ihnen meist, wenn Sie Ihren Wohnwert (z.B. eine Modernisierung) erhöhen wollen
• Langzeittarife eignen sich vor allem, wenn Sie jung sind
• variable Tarife/Optionstarife/Wahltarife eignen sich für verschiedene Zielgruppen

Bausparen

Mit Ihrer Bausparkasse schließen Sie in der Regel einen sogenannten Bausparvertrag ab. In diesem Vertrag legen Sie unter anderem die folgenden Punkte fest:

• Zinssätze (Sparzins und Darlehenszins)
• die Bausparsumme
• die Ansparzeit
• die Tilgungszeit
• eine eventuelle Mindestvertragsdauer
• das Mindestguthaben bei Zuteilung
• die Regelspar- und Tilgungsbeiträge
• die Abschlussgebühr

Neben all diesen Inhalten müssen Sie auch eine Provision für die Vermittlung des Vertrags einkalkulieren. Diese Gebühr liegt in der Regel zwischen 1 und 3 Prozent der Bausparsumme. Bei einer Bausparsumme von 300.000 kann die Provision bei 3 Prozent somit beispielsweise schon einmal 9.000 Euro betragen.

Von der Bausparsumme sparen Sie als Kunde meist 30 bis 50 Prozent selbst an – je mehr, desto besser. Dafür überweisen Sie regelmäßig eine bestimmte Summe Geld auf das Bausparkonto. Den restlichen Anteil der Bausparsumme erhalten Sie in Form eines zinsgünstigen Darlehens von Ihrer Sparkasse oder Bank – beide Einheiten gehen beim Bausparen in der Regel Hand in Hand.

Hintergrund

Das Bausparen ist keine brandneue Idee. Sie stammt aus China des dritten vorchristlichen Jahrhunderts. Der britische Vorläufer des Bausparens wurde im 18. Jahrhundert Buildungs Societies genannt. Im deutschen Raum hat sich das Konzept in der Zeit der Weimarer Republik durchgesetzt: Hier wurde das erste Bausparunternehmen Mitte der 1920er Jahre gegründet. Ein Grund dafür war die Hyperinflation nach dem Ersten Weltkrieg.

Das Konzept des Bausparens basiert auf der Idee einer Gemeinschaft: Mehrere Bausparer zahlen eine bestimmte Summe in einen Topf ein. Damit können die ersten Einzahler schneller Ihre Bauvorhaben umsetzen. In der Theorie können alle Einzahler schneller ihr Ziel umsetzen, da sie nicht nur auf ihr Erspartes zurückgreifen, sondern auch Darlehenszinsen einzahlen.

Dieses Konzept hat sich bis heute gehalten, wurde aufgrund von Gesetzänderungen aber natürlich an die aktuelle Situation angepasst. Eines ist aber geblieben: Nur wenige Menschen haben genug Geld auf der hohen Kante, um sich direkt ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. In diesem Zusammenhang spricht man meist von Bausparen oder auch von

• einem Baukredit, 
• einer Immobilienfinanzierung,
• einem Immobiliendarlehen,
• einem Immobilienkredit oder
• einem Hauskredit.

Sie können zum Beispiel einen Bausparvertrag abschließen, wenn die Darlehenszinsen besonders niedrig sind. So können Sie sich günstig Geld von der Bank leihen. Dafür erhalten Sie in der Regel nicht viele Guthabenzinsen in der Sparphase (siehe unten), Sie können jedoch längerfristig mit diesen Zinssätzen rechnen – ein Vorteil, im Vergleich zu anderen Finanzprodukten.

Phasen

Das Bausparen wird in der Regel in drei Phasen eingeteilt: die Spar-, die Zuteilungs- sowie die Darlehens- und Tilgungsphase: Die Namen sprechen eigentlich für sich. Im ersten Drittel sparen Sie so viel Geld wie möglich an. Nach einer bestimmten Zeit wird Ihr Vertrag zuteilungsreif. Erst danach können Sie auf das Darlehen des Kreditinstituts zurückgreifen, um den offenen Betrag für Ihr Bauvorhaben zu finanzieren. 

1. Sparphase

In dieser Phase sparen Sie rund 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme auf Ihrem Bausparkonto an – der genaue Wert kann aber variieren. In diesem Zusammenhang spricht man auch von der sogenannten Eigenkapitalquote. Je mehr Geld Sie selbst ansparen, desto bessere Konditionen erhalten Sie für den Bausparvertrag. Die Summe, die Sie zurücklegen, nennt man Regelsparbetrag. Wie, wie viel und in welchen Abständen Sie Geld sparen, ist Ihnen selbst überlassen. Sie sollten allerdings beachten, dass Ihnen die Bausparkasse kündigen kann, wenn Sie über einen bestimmten Zeitraum nichts ansparen. Andere Institute versuchen Sie unter Umständen aus dem Vertrag zu drängen oder mit anderen Angeboten zu locken. Aber auch Sie können Ihren Bausparvertrag jederzeit kündigen. Je nach Zeitpunkt dieser Kündigung können Sie aber nicht von der staatlichen Förderung profitieren.

Bei einer Bausparsumme von mehr als 300.000 Euro spricht man von Großbausparverträgen. In der Regel sparen Sie über mehrere Jahre hinweg, ehe der Vertrag zuteilungsreif ist. Die Höhe des Zinssatzes für Ihr Guthaben wird bereits im Bausparvertrag festgelegt. Aktuell sind die Guthabenzinsen relativ gering – ein Nachteil für reine Sparer. Der Hauptgrund dafür liegt in der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank – Stichwort Niedrigzinsphase (Stand: 09/2016).

Ihre Bausparkasse schließt Ihr Bausparkonto zum Ende jedes Kalenderjahres ab. Sie erhalten in den ersten zwei Monaten des Folgejahres einen Kontoauszug mit der Anerkennung. Wollen Sie die staatliche Förderung in Anspruch nehmen, müssen Sie dies folglich beantragen. Die Zinsen für das Sparguthaben werden immer zum Ende des Jahres berechnet und gutgeschrieben. Ihnen werden diese Zinsen nicht gesondert ausgezahlt.

2. Zuteilungsphase

Mit Zuteilung ist die Auszahlungsfreigabe des Bausparvertrags durch die Bausparkasse gemeint. Das zuständige Kreditinstitut darf davor aber keine bindende Aussage über die Zuteilungsaussichten tätigen. Ist Ihr Bausparvertrag zuteilbar, können Sie sich Ihr angespartes Guthaben und das Darlehen auszahlen lassen. Davor müssen aber einige Bedingungen erfüllt werden. Diese werden in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) Ihres Vertrages festgelegt. In der Regel geht es um die folgenden Zuteilungsvoraussetzungen:

• Mindestguthaben (rund 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme)
• Mindestvertragsdauer (Minimaler Zeitraum bis zur Zuteilung Ihres Bausparvertrages)
• Mindestbewertungszahl
• Mindestsparzeit (in der Regel liegt diese zwischen 12 und 60 Monaten)

Ist Ihr Bausparvertrag zuteilbar, werden Sie von Ihrer Bausparkasse darüber informiert – meist am Ende eines Monats. Sie haben daraufhin eine Frist von vier Wochen, um sich zu entscheiden, ob Sie die Rechte der Zuteilung wahrnehmen. Sie müssen die Zuteilung nicht annehmen. Sie können auch weiterhin regelmäßig eine bestimmte Summe auf Ihr Bausparkonto überweisen – maximal bis Sie Ihre Bausparsumme erreicht haben.

3. Darlehens- und Tilgungsphase

Erst nach der Spar- und der Zuteilungsphase folgt die Darlehens- und Tilgungsphase. Sie müssen also unter anderem erst eine bestimmte Menge an Geld gespart haben, um einen Anspruch auf das Bauspardarlehen zu haben (siehe oben). Diese Summe wird Mindestsparguthaben genannt und im Bausparvertrag festgeschrieben. Erst nach dem Erreichen dieser magischen Grenze haben Sie einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen. Dieses Darlehen besteht wiederum aus dem angesparten Guthaben anderer Bausparer, deren Vertrag noch nicht zuteilungsreif ist.

Erst mit diesem Kredit haben Sie in der Regel genug Geld zusammen, um Ihre Immobilie zu finanzieren. Die Höhe des Darlehens und des Sparguthabens ergibt die Bausparsumme. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie das Darlehen zweckgebunden einsetzen müssen. Die wohnwirtschaftliche Verwendung der Kreditmittel müssen Sie vor dem Erhalt nachweisen (siehe unten).

Meist haben die Baukredite eine lange Laufzeit von einigen Jahren oder Jahrzehnten. Die Commerzbank spricht zum Beispiel davon, dass das Bauspardarlehen innerhalb von 6 bis 16 Jahren zurückgezahlt wird. Der Darlehenszinssatz wird in der Regel für einen bestimmten Zeitraum festgelegt – meist für bis zu zehn Jahre oder länger. Er ist unabhängig von den geltenden Zinsen am Geldmarkt. Nach diesem Zeitraum müssen Sie eine neue Regelung für die Anschlussfinanzierung finden.

Sie können das Darlehen jederzeit teilweise oder sogar vollständig zurückzahlen, zum Beispiel, wenn Sie eine Gewinnbeteiligung erhalten oder erben. In einem solchen Fall müssen Sie in der Regel keine gesonderten Gebühren für die Vorfälligkeit an die Bausparkasse zahlen.

Greifen Sie innerhalb von zehn Jahren nicht auf das Darlehen zurück, obwohl der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, kann Ihnen die Bausparkasse kündigen. Andere Institute gehen diesen Schritt erst, wenn Sie die gesamte Bausparsumme selbst zusammen haben. Denn es gibt viele Bausparer, die noch die hohen Guthabenzinsen aus der Vergangenheit ausnutzen. Solche Verträge bieten teilweise Guthabenzinsen von 2 bis 5 Prozent im Jahr. Solche Langzeitsparer kosten die Bausparkassen viel Geld, da es inzwischen bei neuen Verträgen nur noch sehr geringe Guthabenzinsen gibt – meist unter 2 Prozent (Stand: 09/2016). Wollen Sie sich gegen solche Kündigungen wehren, können Sie sich auf Gerichtsentscheidungen aus der Vergangenheit berufen oder zur Not selbst vor Gericht ziehen.

Grenzen

Sie dürfen die Bausparsumme nur für gesetzlich festgelegte, wohnwirtschaftliche Zwecke einsetzen. Dazu gehören:

• die Errichtung, den Erwerb, die Erhaltung oder Verbesserung von Wohnungen und Gebäuden zu Wohnzwecken
• sowie der Erwerb von Bauland und Erbbaurechten, aber nur zu Wohnzwecken

Förderungen

Sie können sich bei Ihrem Bausparvertrag auch vom Staat unterstützen lassen. Dafür können Sie auf die folgenden Fördermöglichkeiten zurückgreifen:

• vermögenswirksamen Leistungen
• Arbeitnehmersparzulage
• Wohnungsbauprämie
• einkommensunabhängige Riester-Förderung ("Wohn-Riester")

Allerdings sollten Sie dabei auf ein paar Stolpersteine achten: Denn kommt es zu einer vorzeitigen Kündigung, so müssen Sie die erhaltenen Steuervorteile zurückzahlen.

Kreditinstitute

Bei den folgenden Kreditinstituten können Sie bausparen (Auswahl):

• Private Bausparkassen
  • Aachener Bausparkasse
  • ALTE LEIPZIGER Bauspar
  • Bausparkasse Mainz
  • Bausparkasse Schwäbisch Hall
  • BHW Bausparkasse
  • BSQ Bauspar
  • ebeka Bausparkasse
  • Deutsche Bank Bauspar
  • Deutsche Bausparkasse Badenia
  • Deutscher Ring Bausparkasse
  • SIGNAL IDUNA Bauspar
  • Wüstenrot Bausparkasse
• Landesbausparkassen (LBS)
  • LBS Bayern
  • LBS Hessen-Thüringen
  • LBS Nord
  • LBS Ost
  • LBS Saar
  • LBS Schleswig-Holstein-Hamburg
  • LBS Südwest
  • LBS West

Studien

Obwohl die Guthabenzinsen beim Bausparen aktuell niedrig sind, beurteilen neun von zehn deutschen Kunden die Produkte der Bausparkassen als attraktiv, so eine Studie von Focus-Money von Mai 2016. Demnach haben die Bausparkassen 2015 schneller auf Anfragen reagiert als noch im Vorjahr. 82 Prozent der Befragten sind zufrieden mit dieser Reaktionsgeschwindigkeit – im Jahr 2014 waren es noch 77 Prozent.

Die Bausparkasse Schwäbisch Hall hat im September 2016 bei einer Befragung herausgefunden, dass die Deutschen als Altersvorsorge vermehrt auf Immobilien setzen. Fast 70 Prozent der Befragten verlassen sich nicht auf die gesetzliche Rente, sondern legen sich eine Immobilie als Altersvorsorge zu. Rund 20 Prozent der Teilnehmer wollen zukünftig eine Immobilie kaufen. Die meisten Befragten nutzen dafür einen Bausparvertrag.

Gerade für die Modernisierung von Wohneigentum eignet sich das Bausparen, so eine Finanztest-Untersuchung von Juni 2016. Demnach sollten Sie den Vertrag bereits vier bis acht Jahre vor der Modernisierung anlegen. Die Guthabenzinsen sind zwar niedrig, dafür aber auch die Zinsen für das Darlehen.

Die Studie "Bausparen – Risse im System" der Verbraucherzentrale Bremen (von Juli 2016) zeigt, dass das Bauspardarlehen dagegen ausgedient hat. Es wird aufgrund der andauernden Niedrigzinsphase kaum noch nachgefragt und entfällt daher als Einnahmequelle für Bausparkassen in Deutschland. Diese Kreditinstitute setzen stattdessen auf andere Erträge neben dem klassischen Bauspargeschäft.

Vor- und Nachteile

Vorteile

• günstiger Zinssatz für Darlehen
• Zinsgarantie für bestimmte Zeit
• Unabhängigkeit von Schwankungen am Kapitalmarkt
• Bausparverträge sind vererbbar
• staatliche Förderungen sind möglich
• sicheres Sparen
• Kombination aus Sparanlage und Darlehensoption
• Sonderzahlungen sind möglich
• Bausparvertrag ist auf Angehörige übertragbar

Nachteile

• hohe Provisionen von rund 1 Prozent der Bausparsumme
• langfristige Bindung
• niedrige Zinsen in der Sparphase, u.U. hohe Zinsen beim Darlehen
• Erfolg hängt stark von einer guten Beratung ab
• Bausparen lohnt sich vor allem in jungen Jahren
• Bausparkassen können Sie u.U. aus Ihren Vertrag drängen oder diesen kündigen
• Gebühren/Provision, zum Beispiel für Berater und jährliche Kontoführungsgebühren
• staatliche Zuschüsse gelten nicht für hohes Einkommen
• genauer Zuteilungszeitpunkt ist ungewiss