Immobilienfinanzierung

Mit dem Begriff der Immobilienfinanzierung sind teils auch Baufinanzierung oder -darlehen gemeint. Es erklärt sich fast von selbst: Damit finanzieren Sie – streng verwendungszweckorientiert – eine Immobilie. Mit Immobilien fasst man ganz allgemein unbewegliches Sachgut oder Besitz zusammen. Gemeint sind damit zum Beispiel:

• Grundstücke
  • unbebaut
  • bebaut
• Wohnungen
• Gebäude
  • Wohngebäude bzw. -häuser
  • andere Gebäude, bspw. für Gewerbe

Bei einem Grundstück spricht man in Deutschland meist auch von einer Liegenschaft. Anwesen meint dagegen ein bebautes Grundstück. In der Schweiz wird Anwesen dagegen nicht verwendet. In Österreich heißen Immobilien auch Realitäten.

Immobilien sind in der Regel nicht von der Geldentwertung betroffen und damit besonders interessant für Sie als Anleger. Sie können Immobilien finanzieren, welche Sie selbst nutzen, egal ob als Wohnraum oder als Gewerbefläche. Sie können Ihr Geld aber auch investieren, um den Raum zukünftig an Dritte zu vermieten oder zu verpachten. Je nach Ziel unterscheiden sich auch die Finanzierungsarten.

Die Immobilienfinanzierung können Sie nicht nur für die Errichtung, sondern auch für den Erwerb und die Sanierung von Bauwerken nutzen. Banken und Sparkassen unterscheiden dabei zwischen zwei Arten von Immobilienfinanzierung:

• private Immobilienfinanzierung
• gewerbliche Immobilienfinanzierung

Die private Immobilienfinanzierung ist in der Regel für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung gedacht. Diese müssen überwiegend vom Eigentümer für Wohnzwecke genutzt werden. Damit sparen Sie sich nach der Fertigstellung der Immobilie zukünftig die monatlichen Mietkosten. Sie können eine Immobilie aber auch als Kapitalanlage finanzieren und erwerben. Dann können Sie bei Wohnraum auch mit Mieteinnahmen rechnen. Denken Sie aber auch daran, dass auch laufende Kosten für Sie entstehen.

Geldquellen

Um eine Immobilie privat zu finanzieren, können Sie folgende Geldquellen nutzen:

• Eigenkapital, wie zum Beispiel Guthaben bei Ihrem Kreditinstitut
• Wertpapiere oder Eigenleistungen, an die Sie herankommen
• Fremdkapital, wie zum Beispiel Darlehen von Ihrem Kreditinstituten

Fremdkapital können Sie von den folgenden Instituten erhalten:

• Banken
• Bausparkassen
• Landesförderinstituten
• Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW; Förderdarlehen)
• Versicherungsgesellschaften

Interessenten können für die Finanzierung inzwischen auf ein weites Angebot von Sparkassen, Raiffeisenbanken und anderer klassischer Hausbanken zurückgreifen und diese vergleichen.

Kostenstruktur

Sie sollten bei der Immobilienfinanzierung alle möglichen Kosten berücksichtigen. Die Gesamtkosten setzen sich in der Regel aus den folgenden Bestandteilen zusammen:

• Kaufpreis
• Grunderwerbsnebenkosten (z.B. Notarkosten, Grunderwerbssteuer – meist zwischen 4,5 und 6,5 Prozent, etc.)
• sämtliche Baukosten
• Honorare für Architekten und Ingenieure etc.
• Darlehenszinsen etc.
• Einrichtungsgegenstände
• Umzugskosten
  usw.

Gerade aufgrund dieser umfassenden Kosten sollten Sie sich tiefgreifend mit allen Modellen und Möglichkeiten der Finanzierung auseinandersetzen, denn mit der Fertigstellung eines Hauses enden die Kosten nicht. Irgendwann benötigt jedes Gebäude einen neuen Anstrich oder ein neues Dach.

Konditionen

Vor der Entscheidung über eine Immobilienfinanzierung sollten Sie die folgenden Aspekte berücksichtigen:

• Gesamtkosten
• Darlehenskonditionen
• Ihre eigenen Rücklagen
• Zinssätze
• Lage der Immobilie (Erreichbarkeit, Umwelteinflüsse wie Hochwassergefahr, usw.)
• Ihr Alter
• Ihre laufenden Kosten
• zukünftige Kosten für die Immobilie (Instandhaltung)
• steuerliche Vorteile
  usw.

Vorgehen

Für eine Immobilienfinanzierung ist viel Vor- und Nachbereitung möglich. Dabei spielen zwei Aspekte die wichtigste Rolle: Das Eigenkapital, das Sie mitbringen und das Geld, welches Sie sich leihen. Je höher das eigene Kapital, desto besser, denn zum einen müssen Sie sich weniger Geld leihen und zum anderen reduzieren Sie dadurch aktiv den Zinssatz. Als Idealfall gilt, wenn Sie die gesamte Immobilie vollständig und einmalig begleichen können, aber die wenigsten Interessenten sind dazu finanziell in der Lage. Mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sollten es aber mindestens sein.

Bei der Tilgungsrate sollten Sie ein gutes Mittelmaß finden. Sie sollten mindestens 2 Prozent der Kreditsumme im Jahr tilgen. Wie weit Sie maximal gehen können, müssen Sie selbst einschätzen. Je höher die Tilgungsrate, desto besser. Aber ein zu hohes Risiko sollten Sie nicht eingehen. Überschüssiges Kapital können Sie immer noch für eine Sondertilgung einsetzen.

Die folgende Liste soll einige wichtige Schritte bei der Immobilienfinanzierung aufzeigen:

• die "perfekte" Immobilie ausmachen
• persönlicher Kassensturz (Belastbarkeit, Eigenkapital, usw.)
• Berater suchen
• Unterstützer/Kreditgeber suchen
• Staatliche Förderung gibt es für Selbstnutzer und Kapitalanleger
• Finanzierung
• wieder neue Rücklagen bilden

Vor- und Nachteile der Immobilienfinanzierung

Vorteile

• Mietersparnis
• Vermögenssteigerung durch die Wertsteigerung der Immobilie
• Relativ sichere Geldanlage
• die eigenen vier Wände: zukünftig unabhängig vom Miet- und Immobilienmarkt
• aktuell niedrige Zinsen (Stand: 08/2016)
• Schutz vor Inflation

Nachteile

• langfristiger Vertrag, meist über Jahrzehnte
• Vermögensverlust durch den Wertverlust der Immobilie
• Kreditkosten
• Kapital fehlt für andere Investitionen
• Ortsbindung
• Risiko durch Schwankung der Immobilienpreise und extreme Wettereinflüsse
• zeitlicher Aufwand für Instandhaltung
• Risiko der Verschuldung
• Instandhaltungskosten
• Ausfall durch Krankheit, Tod, Arbeitslosigkeit oder Trennung

Gerade die letzten beiden Gründe hemmen bei vielen Deutschen die Kreditaufnahme für eine eigene Immobilie. Zu diesem Ergebnis kam die Studie "Wohneigentum und Baufinanzierung" vom Institut für Management- und Wirtschaftsforschung (IMWF) und der PSD Bank Nord (Stand: 06/2016). Demnach haben fast zwei Drittel der 1.000 befragten Deutschen Bedenken bei der Immobilienfinanzierung. 43 Prozent der Teilnehmer haben zum Beispiel Angst vor Arbeitslosigkeit und 44 Prozent vor den unkalkulierbaren Nebenkosten.