Wie hoch sollten Sie die Tilgung wählen?

Die niedrigen Bauzinsen haben in der jüngeren Vergangenheit dafür gesorgt, dass sich so viele Verbraucher wie noch nie dafür entschieden haben, das Projekt Eigenheim anzugehen. Mittlerweile können sich auch Bundesbürger ein eigenes Zuhause leisten, die vielleicht noch vor wenigen Jahren dachten, dass sie eine sehr lange Zeit zur Miete wohnen müssten. Dennoch haben die aktuell äußerst niedrigen Hypothekenzinsen auch ihre Tücken, insbesondere im Zusammenhang mit der vereinbarten Tilgung.

Günstige Zinsen und Tilgung im Auge haben

Dass die Bauzinsen aktuell äußerst günstig sind, ist unumstritten. Je nachdem, für welche Zinsfestschreibung sich der Kreditnehmer entscheidet, werden Immobiliendarlehen schon zu Zinssätzen von unter einem Prozent vergeben. Aber selbst dann, wenn die Bank einen Zinssatz von beispielsweise 1,8 Prozent verlangt, bedeutet dies für die meisten Kreditnehmer immer noch eine äußerst geringe monatliche Belastung. Viele Verbraucher sehen allerdings nur die aktuell günstigen Zinsen, vergessen in dem Zusammenhang allerdings, dass das Zinsniveau in einigen Jahren wieder deutlich ansteigen könnte. Die Gefahr besteht also nicht aktuell, sondern spätestens bei Ablauf der vereinbarten Zinsfestschreibungsdauer. Daher sollten Sie beim Abschluss der Baufinanzierung eben nicht nur auf den möglichst geringen Zinssatz schauen, sondern ferner die passende Tilgung wählen.

Optimale Zinsgestaltung ist von entscheidender Bedeutung

Die Grundlage dafür, dass das spätere Zinsänderungsrisiko möglichst gering ist, legen Sie bereits bei der Wahl der Zinsfestschreibungsdauer. In aller Regel bieten die Banken mindestens folgende Möglichkeiten zur Auswahl an:

• Zinsfestschreibung 5 Jahre
• Zinsfestschreibung 10 Jahre
• Baudarlehen mit variabler Verzinsung

Darüber hinaus gibt es immer mehr Kreditinstitute, die ihren Kunden auch eine Zinsfestschreibungsdauer von 15, 20 oder sogar 25 Jahren anbieten. Definitiv nicht entscheiden sollten Sie sich in der aktuellen Situation für ein variabel verzinsliches Darlehen, auch wenn dieses vom nominalen Zinssatz her häufig am günstigsten ist. Allerdings gehen Sie mit einem variablen Baudarlehen ein äußerst hohes Risiko ein, denn nahezu jede Zinserhöhung am Markt wird der Kreditgeber umgehend nachziehen. Daher steht es außer Frage, dass die optimale Zinsgestaltung derzeit so aussieht, dass Sie sich für eine möglichst lange Zinsbindung entscheiden sollten.

Dies ist auch eine wichtige Grundlage dafür, dass Sie das spätere Zinsänderungsrisiko so gering wie möglich halten. Optimal wäre es natürlich, wenn Sie ein sogenanntes Volltilgerdarlehen abschließen. Dabei handelt es sich um einen Immobilienkredit, bei dem die gesamte Tilgungsdauer identisch mit der Zinsfestschreibung ist. Dies führt dazu, dass es später gar kein Zinsänderungsrisiko mehr gibt, weil keine Anschlussfinanzierung in Anspruch genommen werden muss. Allerdings sind solche Darlehen zum Teil natürlich deutlich teurer als gewöhnliche Annuitätendarlehen, die beispielsweise eine Zinsfestschreibung von zehn Jahren beinhalten.

Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Neben der optimalen Wahl der Zinsgestaltung gibt es noch einen weiteren Aspekt, der bezüglich eines später möglichst geringen Zinsänderungsrisikos beachtenswert ist, nämlich die zu vereinbarende Anfangstilgung. Wenn Sie beispielsweise vor fünf Jahren einen Baukredit aufgenommen haben, dann galten zur damaligen Zeit noch Standardtilgungen von ein oder maximal zwei Prozent. In der aktuellen Niedrigzinsphase sollten Sie sich allerdings definitiv für eine höhere Tilgung entscheiden, die bei mindestens drei Prozent liegen sollte. Optimal wäre es, wenn Sie mit Ihrer Bank sogar eine anfängliche Tilgung von fünf Prozent vereinbaren.

Dabei dürfen Sie allerdings nicht aus den Augen verlieren, dass Sie sich die daraus resultierende monatliche Kreditrate noch problemlos leisten können müssen. Der positive Effekt einer möglichst hohen Tilgung besteht darin, dass ein Baukredit umso schneller abbezahlt ist, je höher die Tilgung ist. Dies wiederum führt dazu, dass bei der später benötigten Anschlussfinanzierung eine nur noch vergleichsweise geringe Restschuld vorhanden ist, sodass sich höhere Zinsen dann nicht mehr so gravierend auf die monatliche Rate auswirken.

Welche Unterschiede es geben kann, wenn Sie sich für die eine oder andere anfängliche Tilgung entscheiden, möchten wir Ihnen mit den folgenden drei Beispielen verdeutlichen. Es wird jeweils ein unterschiedlicher Tilgungssatz gewählt, während die anderen Vorgaben, insbesondere Kreditsumme, Zinssatz und Zinsfestschreibungsdauer, zur besseren Vergleichbarkeit identisch bleiben.

Beispiel I
Kreditsumme: 150.000 Euro
Zinssatz: 1,80%
Tilgungssatz: 1%
Zinsfestschreibung: 10 Jahre
Kreditrate: 350 Euro
Restschuld nach 10 Jahren: 133.578,67 Euro
Gesamtlaufzeit Kredit: 57 Jahre
Anschlussfinanzierung neuer Zins: 4,80%
Neue monatliche Rate: ca. 680 Euro

Beispiel II
Kreditsumme: 150.000 Euro
Zinssatz: 1,80%
Tilgungssatz: 3%
Zinsfestschreibung: 10 Jahre
Kreditrate: 600 Euro
Restschuld nach 10 Jahren: 100.736,02 Euro
Gesamtlaufzeit Darlehen: 26 Jahre
Anschlussfinanzierung neuer Zins: 5%
Neue monatliche Rate: ca. 860 Euro

Beispiel III
Kreditsumme: 150.000 Euro
Zinssatz: 1,80%
Tilgungssatz: 5%
Zinsfestschreibung: 10 Jahre
Kreditrate: 850 Euro
Restschuld nach 10 Jahren: 67.893,37 Euro
Gesamtlaufzeit Darlehen: 17 Jahre
Anschlussfinanzierung neuer Zins: 5%
Neue monatliche Rate: 1.010 Euro

An diesen Beispielen können Sie deutlich erkennen, dass die spätere neue Kreditrate im Zuge der Anschlussfinanzierung umso geringfügiger ansteigt, desto höher Sie die anfängliche Tilgung bei der Erstfinanzierung gewählt haben. Für manche Verbraucher kann dieser Unterschied entscheidend sein, nämlich in der Hinsicht, ob die Darlehensrate auch später noch tragbar ist oder die gesamte Finanzierung ins Wanken geraten könnte. Beim 1. Beispiel sehen Sie, dass die Gesamtlaufzeit des Darlehens bei einer Tilgung von 1 Prozent sage und schreibe 57 Jahre betragen würde. Schon mit einer um 2 Prozent höheren Tilgung (3 Prozent), lässt sich die Laufzeit jedoch auf akzeptable 26 Jahre erheblich verringern.

Unser Tipp: Wählen Sie eine möglichst hohe anfängliche Tilgung

Immer unter der Voraussetzung, dass Sie mit der Wahl der Tilgung Ihre finanziellen Möglichkeiten nicht überschreiten, empfehlen wir Ihnen, sich für eine Tilgung von mindestens drei Prozent, besser noch fünf Prozent, zu entscheiden. Damit senken Sie Ihr späteres Zinsänderungsrisiko erheblich, denn selbst bei einem deutlich höheren Zinssatz als heute können Sie sich das Darlehen aufgrund der dann nur noch kleinen Restschuld voraussichtlich auch weiterhin problemlos leisten.

Warum sollte ich auf Sondertilgungsmöglichkeiten achten?

Die zuvor beschriebenen Maßnahmen können einen großen Teil dazu beitragen, dass Ihre Immobilienfinanzierung auch nach Abschluss der Anschlussfinanzierung noch problemlos tragbar ist. Die passende Zinsgestaltung und eine möglichst hohe Tilgung sind definitiv wichtige Grundlagen, die Sie allerdings noch durch weitere Vereinbarungen ergänzen können. Wichtig ist aus unserer Sicht nämlich auch, dass Sie mit der Bank vor Unterschrift der Kreditverträge vereinbaren, dass Sie zwischenzeitlich Sondertilgungen leisten können. Oftmals wird dies allerdings nur unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung der Fall sein, doch lassen manche Banken in dieser Hinsicht dennoch mit sich verhandeln.

Eine Art Mittelweg besteht oftmals darin, dass der Kreditgeber Ihnen gestattet, beispielsweise 10.000 Euro im Jahr kostenlos als Sondertilgung in die Finanzierung einbringen zu können. Diese Maßnahme wiederum führt ebenfalls dazu, dass das spätere Zinsänderungsrisiko sinkt, da Sie durch die Sondertilgung natürlich die zum Zeitpunkt der anstehenden Anschlussfinanzierung aktuelle Restschuld reduzieren können. Prinzipiell sind also sämtliche Maßnahmen zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos geeignet, die entweder die Laufzeit Ihres Kredites verkürzen oder die spätere Restschuld minimieren.

Fazit: Hoher Tilgungsanteil ist wichtiger denn je

Insbesondere die geringen Bauzinsen sind dafür verantwortlich, dass das spätere Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung überproportional hoch ist. Dies ist damit zu begründen, dass einfach die Zinsdifferenz sehr groß sein kann, wenn Sie zum Beispiel in zehn Jahren nicht wie heute einen Zinssatz für Ihren Baukredit von 1,2 Prozent zahlen, sondern die Bank dann vielleicht fünf Prozent oder mehr veranschlagt. Daher ist es äußerst wichtig, sich jetzt für eine hohe Tilgung zu entscheiden. Dann können Sie Ihren Baukredit nämlich besonders schnell abzahlen und Sie erreichen damit zusätzlich, dass die spätere Restschuld möglichst gering ist. In diesem Fall kann Sie selbst ein deutlich höherer Zinssatz nicht so schnell aus der Fassung bringen, weil Sie beispielsweise in zehn Jahren nicht mehr die ursprüngliche Darlehenssumme von 150.000 Euro tilgen und für diese Summe Zinsen zahlen müssen, sondern vielleicht nur noch für 70.000 Euro.