Beleihungswertermitllung

Die Beleihungswertermittlung stellt ein Verfahren in der Baufinanzierung zur Ermittlung des langfristig erzielbaren Wertes eines Beleihungsobjektes seitens der Kreditinstitute dar und kann auf zwei Wegen erfolgen: Ertragswert oder Sachwert.

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Grundsätzlich ist es den Instituten freigestellt, welches Verfahren sie anwenden. Nach § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) ist die Ermittlung durch einen „von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter vorzunehmen, der über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen muss.“

1) Sachwertverfahren

Bei der Beleihungswertermittlung auf der Grundlage des Sachwertes wird vom Bau- und Bodenwert ausgegangen.

Es findet in den folgenden Bereichen Anwendung:
- selbstgenutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen

a) Der Bodenwert ergibt sich aus

- Grundstücksgröße (kann aus dem Liegenschaftsregister oder dem Grundbuch entnommen werden)
- angemessener Kaufpreis je Quadratmeter (kann aus Bodenrichtwertkarten entnommen werden)
- evtl. Erschließungskosten (pauschal) = Anschluss des Grundstücks an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung

Beispiel:

Grundstücksgröße = 900 qm
Angemessener Kaufpreis = 150 € / qm
Erschließungskosten = 20.000 €

Bodenwert = 155.000 € ((900 qm * 150 € / qm) + 20.000 €)

b) Der Bauwert errechnet sich wie folgt

- umbauter Raum (Größe des Hauses und der Garage in Kubikmeter -> aus Kubusrechnung des Architekten ersichtlich)
- angemessene Baukosten (Preis pro cbm von Kreditinstituten auf Grundlage des amtlichen Baukostenindexes festgestellt)
- evtl. Baunebenkosten (pauschal)
- evtl. Außenanlagen (pauschal)
- Risikoabschlag (Altersabschreibung – durch Kreditinstitut festgelegt)
- evtl. Sicherheitsabschlag seitens der Kreditinstitute (pauschal)

Beispiel:

Umbauter Raum Wohnhaus = 700 cbm
Umbauter Raum Garage = 90 cbm
Angemessene Baukosten Wohnhaus = 300 € / cbm
Angemessene Baukosten Garage = 100 € / cbm

-> Summe angemessene Baukosten = 219.000 € ((700 cbm * 300 €/cbm) + (90 cbm * 100 €/cbm) = 210.000 € + 9.000 €)

-> Baunebenkosten pauschal 15 % auf Baukosten Wohnhaus = 31.500 € (210.000 € * 15 %)

-> Außenanlagen pauschal 5 % auf Baukosten Wohnhaus = 10.500 € (210.000 € * 5 %)

-> Neubauwert bzw. angemessene Herstellungskosten = 261.000 € (Summe angemessene Baukosten + Baunebenkosten + Außenanlagen = 219.000 € + 31.500 € + 10.500 €)

-> Risikoabschlag 10 % auf Neubauwert = 26.100 € (261.000 € * 10 %)

-> Bisheriger Bauwert = 234.900 € (Neubauwert – Risikoabschlag = 261.000 € - 26.100 €)

-> Sicherheitsabschlag 10 % auf bisherigen Bauwert = 23.490 € (234.900 € * 10 %)

-> Bauwert = 211.410 € (Bisheriger Bauwert – Sicherheitsabschlag = 234.900 € - 23.490 €)

Hinweis:
Baunebenkosten = Architekten- und Ingenieursleistungen, Behördenleistungen, Bauversicherung während der Bauzeit, Baugenehmigung, Baustrom, Bauwasser, etc.

Außenanlagen = Zufahrt, Zuwege, Terrasse, Mutterboden, Pflanzen, Erdarbeiten, Gartenanlage, Hausanschlüsse Wasser/ Strom und Gas, etc.

c) Der Sachwert ergibt sich nun aus

- Bodenwert
- Bauwert

Sachwert = Bodenwert + Bauwert

Beispiel:

Sachwert = 155.000 € + 211.410 € = 366.410 € -> gerundet = 366.000 €
Beleihungswert = 366.000 €


Wenn gerundet werden muss, dann stets abrunden, um den Wert nicht zu übersteigen.

Zusammengefasst ergibt sich also folgende ausführliche Rechnung für den Sachwert:

Angemessene Kaufpreis Grundstück
+ Erschließungskosten
= Bodenwert

Angemessene Baukosten Wohnhaus
+ Angemessene Baukosten Garagen
= Summe Baukosten
+ Baunebenkosten
+ Außenanlagen
= Neubauwert
- Risikoabschlag
= Bisheriger Bauwert
- Sicherheitsabschlag
= Bauwert

Bodenwert
+ Bauwert
= Sachwert

2) Ertragswertverfahren

Es wird vor Allem bei gewerblich genutzten Immobilien und bei vermieteten Objekten angewandt.

Beim Ertragswertverfahren werden alle Erträge einbezogen, die mit dem Objekt eventuell erwirtschaftet werden. Hierbei sind die folgenden Kalkulationsfaktoren zu berechnen:

- Jahresrohertrag oder –reinertrag bzw. Jahresnettomiete
- Gebäuderohertrag oder –reinertrag

Dabei müssen die folgenden Ertragswerte berücksichtigt werden:

- Jahresbruttomieten (nachhaltig zu erzielende Mietpreise; Nebenkosten bleiben unberücksichtigt)
- Bewirtschaftungskosten (pauschal)
- Grundstücksertragsanteil (Ertrag aus den Grundstück)

Beispiel:

Grundstücksgröße = 900 qm
Angemessener Preis = 150 € / qm
Wohnfläche = 320 qm (Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten zu je 80 qm)
Garagen = 4 Stück
Jahresbruttomiete Wohnungen (850 € monatlich/ Wohnung) = 40.800 € ((4 * 850 €) * 12 Monate)
Jahresbruttomiete Garagen (20 € monatlich/ Garage) = 960 € ((4 * 20 €) * 12 Monate)
Bewirtschaftungskosten Wohnungen = 30 %
Restnutzungsdauer = 40 Jahre
Kapitalisierungszinssatz = 6 %
Kapitalisierungsfaktor = 15,05

-> Jahresbruttomiete = 41.760 € (Wohnungen + Garagen = 40.800 € + 960 €)

-> Bewirtschaftungskosten = 12.528 € (Jahresbruttomiete * 30 % = 41.760 € * 30 %)

-> Jahresrohertrag = 29.232 € (Jahresbruttomiete – Bewirtschaftungskosten = 41.760 € - 12.528 €)

-> Grundstücksertragsanteil = 8.100 € ((900 qm * 150 €/qm) * 6 % = 135.000 € * 6 %)

-> Gebäuderohertrag = 21.132 € (Jahresrohertrag – Grundstücksertragsanteil = 29.232 € - 8.100 €)

-> Gebäudeertragswert = 318.036,60 € (Gebäuderohertrag * Kapitalisierungsfaktor = 21.132 € * 15,05)

Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert = 318.036,60 € + 135.000 €

-> Ertragswert = 453.036,60 € -> gerundet = 453.000 €
-> Beleihungswert = 453.000 €


Hinweis:
Bewirtschaftungskosten = Instandhaltung, Betriebskosten, Verwaltungskosten, Abschreibungen, Mietausfallwagnis (z.B. durch leere Wohnungen, Umzug des Mieters, keine Mietzahlung durch Mieter), etc.

Zusammengefasst ergibt sich also folgende ausführliche Rechnung für den Ertragswert:

Jahresbruttomiete Wohnungen
+ Jahresbruttomiete Garagen
= Jahresbruttomiete
- Bewirtschaftungskosten
= Jahresrohertrag
- Grundstücksertragsanteil
= Gebäuderohertrag
* Kapitalisierungsfaktor
= Gebäudeertragswert

Gebäudeertragswert
+ Bodenwert
= Ertragswert

 
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