Welche Immobilienfinanzierung kommt für mich infrage?

Artikel erstellt am 27.12.2016

Auf der Wunschliste vieler Menschen steht ein Eigenheim. Doch welche Finanzierung eignet sich eigentlich am besten für die eigene Immobilie? Wir geben einen Überblick über die gängigsten Finanzierungsmöglichkeiten.

Was ist die beste Finanzierung für mein Eigenheim?

Viele Bürger in Deutschland machen sich aktuell Gedanken darüber, ob sie weiter zur Miete wohnen möchten oder die derzeit äußerst günstigen Bauzinsen nutzen, um ein Eigenheim zu kaufen bzw. zu bauen und somit eine Immobilienfinanzierung durchzuführen. Das Eigenheim gehört nach wie vor zu den am häufigsten genannten Wünschen, die sich die Bundesbürger erfüllen möchten. Ob es ein Einfamilienhaus, ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung sein soll: Tatsache ist, dass eine Baufinanzierung derzeit so günstig wie nie zuvor ist. Dennoch wissen viele Verbraucher nicht, welches Eigenheim sie sich eigentlich leisten können. Diese Tatsache sollte jedoch auf jeden Fall bekannt sein, bevor Sie sich auf die Suche nach dem passenden Haus oder der Eigentumswohnung begeben.

Erst kalkulieren, dann suchen

Die meisten Bundesbürger, die gerne den Traum vom Eigenheim realisieren möchten, gehen so vor, dass sie sich zuerst nach einem geeigneten Objekt umsehen und dann versuchen, die notwendige Immobilienfinanzierung auf die Beine zu stellen. Unserer Ansicht nach ist die Reihenfolge der Schritte allerdings falsch. Stattdessen wäre es sinnvoller, dass Sie zunächst einmal ermitteln, welche Kreditsumme Sie sich überhaupt leisten können. Auf dieser Basis können Sie im zweiten Schritt gezielt nach den Häusern oder Eigentumswohnungen schauen, die auf dieser Grundlage infrage kommen. Neben der Frage, ob Sie gerne eine neue Immobilie bauen lassen oder ein fertiges Objekt kaufen möchten, ist zuvor noch eine weitere Frage zu klären, nämlich welche Art von Eigenheim es sein soll.

In der Praxis sind es vor allem die folgenden drei Varianten, die mit Abstand am häufigsten gewählt werden:

• Freistehendes Einfamilienhaus
• Reihenhaus
• Eigentumswohnung

Je nach Lage, Ausstattung und Art der Immobilie kann es preislich natürlich enorme Unterschiede geben. Daher ist es selbstverständlich wichtig, dass Sie bereits im Vorfeld wissen, in welcher Stadt bzw. an welchem Ort sich Ihr zukünftiges Eigenheim befinden soll.

Was beeinflusst den Preis von Immobilien?

Damit Sie möglichst genau kalkulieren, welches Eigenheim Sie sich leisten können, sollten Sie die Einflussfaktoren auf die Immobilienpreise kennen. Es macht in der Praxis nämlich einen erheblichen Unterschied, ob beispielsweise Ihr neues Einfamilienhaus auf dem Land in Sachsen oder in einer Metropole wie München stehen soll. Aber nicht nur die jeweilige Region bzw. Stadt hat einen großen Einfluss auf die Immobilienpreise, sondern ebenso - in teilweise abgemilderter Form - auch die folgenden Faktoren:

• Wohngegend (Stadtviertel, Straße)
• Alter und Art (Bauweise) der Immobilie
• Ausstattung
• Umliegende Infrastruktur
• Beliebtheit der unmittelbaren Wohnumgebung

Auf dieser Grundlage kann es durchaus passieren, dass Sie ein Einfamilienhaus mit ansonsten identischen Eigenschaften an einem Ort für 200.000 Euro kaufen können, während Sie in einer anderen Region 300.000 oder mehr Euro zahlen müssten.

Bau- bzw. Kaufnebenkosten unbedingt mit einrechnen!

Nicht wenige Verbraucher, die sich für den Kauf oder Bau eines Eigenheims interessieren, haben ausschließlich den Kaufpreis bzw. die Baukosten im Blickpunkt. Darüber hinaus gibt es stets die sogenannten Bau- bzw. Kaufnebenkosten, die nicht selten zwischen 10 und 20 Prozent des gesamten Finanzierungsbedarfs betragen. Diese Kosten müssen Sie unbedingt mit einkalkulieren, wenn Sie die Frage beantworten möchten, welches Eigenheim Sie sich leisten können. Falls Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus zum Kaufpreis von 150.000 Euro gefunden haben, ist es durchaus realistisch, dass zusätzlich noch Kaufnebenkosten zwischen 15.000 und 30.000 Euro auf Sie zukommen. Zwar raten die Banken dazu, dass das in die Finanzierung einzubringende Eigenkapital mindestens diese Nebenkosten abdecken sollte. Aber falls dies in der Praxis nicht möglich ist, müssen Sie diese zusätzlichen Kosten natürlich in die Gesamtkalkulation für Ihre Immobilienfinanzierung einbinden.

Zu den typischen Nebenkosten, die beim Kauf bzw. Bau einer Immobilie anfallen können, gehören:

• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent)
• Maklercourtage (durchschnittlich 3 bis 6 Prozent)
• Erschließungskosten (bei Neubauten)
• Grundbuch- und Notarkosten (ca. ein Prozent des Kaufpreises)
• Sonstigen Nebenkosten

Wie Sie der vorherigen Auflistung entnehmen können, kann es schnell zu Bau- oder Kaufnebenkosten kommen, die 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten betragen können.

Kaufpreis bzw. Baukosten plus Nebenkosten als Kalkulationsgrundlagen

Falls Sie nun ermitteln möchten, welches Eigenheim Sie sich überhaupt leisten könnten, stellen der spätere Kaufpreis bzw. die Baukosten plus den aufgeführten Nebenkosten die Kalkulationsgrundlage dar. Im zweiten Schritt müssen Sie dann ermitteln, wie hoch die monatliche Darlehensrate für den Immobilienkredit sein darf. Ein guter Anhaltspunkt ist diesbezüglich Ihr frei verfügbares Einkommen, welches Sie anhand einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung ermitteln können. In diese Berechnung fließt auf der Habenseite Ihr monatliches Einkommen nebst sonstiger Einkünfte, wie zum Beispiel Kindergeld, ein. Auf der Sollseite befinden sich sämtliche regelmäßige Ausgaben, wie zum Beispiel Versicherungsbeiträge, Kosten fürs Auto, Lebensunterhalt, sonstige Ausgaben. Die Miete, die Sie bisher noch zahlen, müssen Sie in diese Berechnung natürlich nicht mehr einbinden, da diese später durch die Kreditrate ersetzt wird. Der Saldo aus Einnahmen und regelmäßigen Ausgaben ist das frei verfügbare Einkommen. Von diesem sollten Sie noch einen Abschlag als Polster für unvorhergesehene Ausgaben zwischen 20 bis 30 Prozent vornehmen, sodass das Ergebnis dann die monatliche Kreditrate ist, die Sie sich leisten können.

Beispielrechnung: Dieses Eigenheim kann ich mir leisten

Damit unser Ratgeber nicht zu theoretisch ist, möchten wir im folgenden Beispiel verdeutlichen, wie eine Berechnung der Darlehenssumme aussehen kann, die Sie sich leisten können. Auf dieser Basis wissen Sie dann gleichzeitig, welches Eigenheim für Sie unter Berücksichtigung aller Kosten infrage kommt.

In der folgenden Beispielrechnung wird vorausgesetzt, dass sich eine dreiköpfige Familie ein Einfamilienhaus kaufen möchte, wobei 30.000 Euro als Eigenkapital mit in die Finanzierung eingebunden werden können.

• Monatliches Einkommen: 2.600 Euro (Netto)
• Monatliche Ausgaben: 1.600 Euro (ohne Miete)
• Frei verfügbares Einkommen: 1.000 Euro
• Sicherheitsabschlag 25 Prozent: 250 Euro
• Maximale monatliche Kreditrate: 750 Euro

Finanzierungsangebot
Zinssatz: 2,10%
Tilgung: 3,00%
Zinsbindung: 15 Jahre
Möglicher Kreditbetrag: ca. 180.000 Euro
Eigenkapital: 30.000 Euro
Maximaler Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten): ca. 180.000 Euro

Aufgrund dieser Beispielrechnung wäre es demnach möglich, einen Immobilienkredit über maximal 180.000 Euro zu erhalten. Plus dem vorhandenen Eigenkapital über 30.000 Euro, welches im Beispiel zur Abdeckung der Kaufnebenkosten dient, ergibt sich daraus, dass Sie sich ein Einfamilienhaus für rund 180.000 Euro leisten können.

Fazit: Viele Variablen sind zu berücksichtigen

Die Frage danach, welches Eigenheim man sich leisten kann, ist deshalb nicht pauschal zu beantworten, weil es sehr viele Variablen gibt, die einen Einfluss auf das Ergebnis haben. Angefangen vom Wohnort, der Lage und Art der gewünschten Immobilie bis zu den Finanzierungsdetails, wie zum Beispiel Zinssatz, Tilgung und monatliches Einkommen, gibt es zahlreiche Faktoren, die letztendlich zu der Summe führen, die Sie sich im Zuge der Baufinanzierung leisten können. Wichtig ist es aus unserer Sicht, dass Sie nicht Ihr vollständiges frei verfügbares Einkommen als Kalkulationsgrundlage für die maximale Kreditrate nehmen, sondern immer einen Risikopuffer einbehalten. So ist gewährleistet, dass die Finanzierung nicht sofort ins Wanken gerät, falls einmal unvorhergesehene Kosten auf Sie zukommen.