Was muss ich vor der Immobilienfinanzierung bedenken?

Eine Immobilienfinanzierung muss immer gut bedacht sein. Damit Sie gut vorbereitet sind, zeigen wir Ihnen in diesem Ratgeber, worauf es ankommt.

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Ein solides Fundament für die Immobilienfinanzierung

Inhaltsverzeichnis

  1. Was ist bei einer Immobilienfinanzierung relevant?
  2. Was hilft mir bei der Immobilienfinanzierung zusätzlich?
  3. Wer hilft mir bei Fragen und Unklarheiten?
  4. Gute Vorbereitung ist die halbe Miete

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Die Immobilienfinanzierung ist für viele Menschen ein äußerst wichtiger Schritt. Entsprechend gut bedacht sollte die Entscheidung, einen Kredit aufzunehmen, auch sein. Die Gefahren eines Kredites sind bei einer Immobilienfinanzierung nicht zu unterschätzen und können schnell Existenzen ruinieren. Während die Immobilienfinanzierung als solche schon kompliziert genug ist, sollten Sie dennoch nicht die Vorbereitung vernachlässigen. Bevor Sie sich überhaupt in unserem Baufinanzierungsvergleich umsehen, sollten Sie deshalb einige Punkte bedenken, besprechen und diskutieren. Danach gilt es relevante Dokumente vorzubereiten und nach einem attraktiven Angebot für die Immobilienfinanzierung Ausschau zu halten.

Was ist bei einer Immobilienfinanzierung relevant?

Wenn Sie über eine Immobilienfinanzierung nachdenken, sollten Sie sich zuerst ein Bild von den Aspekten machen, die für eine Finanzierung wirklich relevant sind. Allen voran sollten Sie aus finanzieller Sicht diese drei Stichpunkte im Kopf haben:

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Sie wissen sicherlich bereits, dass bei einer Immobilienfinanzierung Geld das A & O ist. Würde Geld keine Rolle spielen, würden Sie vermutlich auch keinen Kredit benötigen. Bevor Sie sich aber auf die Suche nach der passenden Finanzierung machen, sollten Sie zuerst klären, wie die finanzielle Situation überhaupt aussieht und wo das Geld für den Traum vom Eigenheim herkommen soll.

Wie berechne ich mein Eigenkapital?

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Relevant ist bei einer Immobilienfinanzierung natürlich vorrangig das Eigenkapital. Dabei wird dieser Begriff häufig falsch interpretiert. Eigenkapital ist keineswegs nur das Geld, das Sie auf dem Konto oder als Bargeld vorliegen haben. Vielmehr handelt es sich auch bei verschiedenen anderen Anlagen, Ersparnissen und Zuschüssen von der Familie oder Freunden um Eigenkapital. Grundsätzlich können Sie sich merken, dass Ihr Eigenkapital aus allen finanziellen Mitteln besteht, die Ihnen für die Finanzierung schlussendlich zur Verfügung stehen. Dabei sollten Sie auch mögliche Kredite oder Forderungen gegen Ihre eigene Person bedenken und diese entsprechend vom Eigenkapital abziehen.

Grundsätzlich gilt die Regel, dass Sie die finanziellen Mittel zum Zeitpunkt des Kreditantrags sicher vorliegen haben sollten. Deshalb ist es wichtig, dass Sie volatile Anlagen wie Aktien oder Anleihen bereits frühzeitig in sichere Anlageformen umschichten. Damit gehen Sie jeglichen Risken des Marktes aus dem Weg und können deutlich besser planen. Machen Sie sich also am besten dann ein Bild von Ihrem Eigenkapital, wenn Sie alle Finanzmittel in sichere Anlagen umgeschichtet haben und möglicherweise bereits Geld von den Eltern oder Freunden bekommen haben. Sobald all das erledigt ist, können Sie besser einschätzen, wie viel Geld Ihnen schlussendlich wirklich für den Traum vom Eigenheim zur Verfügung steht.

Wie mache ich einen richtigen Kassensturz?

Ähnlich wichtig wie ein Blick auf das Eigenkapital ist auch ein echter Kassensturz. Dabei gilt es anders als beim Eigenheim nicht nur einen Blick darauf zu werfen, was man hat, sondern vielmehr, was man einnimmt und ausgibt. Allen voran geht es bei einem Kassensturz darum, sich einen Überblick über die fixen Einnahmen und die Fixkosten zu verschaffen. Darüber hinaus sollten Sie einen Blick dafür gewinnen, welche Erwerbs- und Baunebenkosten bei einem Immobilienerwerb oder -bau anfallen.

Daneben raten viele Experten dazu, dass Sie ein Kassenbuch führen, um einen Überblick über Ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben zu bekommen. Während sich regelmäßige Ausgaben, etwa die aktuelle Miete oder die Kosten für einen Handytarif, recht leicht absehen lassen, fällt das bei den Kosten des täglichen Lebens etwas schwerer. Ein gutes Beispiel dafür ist der Einkauf von Lebensmitteln oder Ausgaben für das tägliche Mittagessen bei der Arbeit. Mit einem Haushaltsbuch gewinnen Sie einen guten Überblick und können so besser einschätzen, wie viel Geld Sie wirklich jeden Monat brauchen.

Denken Sie darüber hinaus daran, auch Kosten einzurechnen, die zwar nicht wöchentlich oder monatlich, aber dennoch regelmäßig anfallen. Dazu gehören beispielsweise die Ausgaben für den Urlaub oder Versicherungen, wie die Kfz-Versicherung. Meist fallen diese Kosten nur zu bestimmten Zeitpunkten im Jahr an, stellen aber dennoch eine finanzielle Belastung dar. Dasselbe gilt natürlich auch für Einnahmen, die Sie – beispielsweise aus einer selbstständigen Nebentätigkeit – nur zu bestimmten Zeitpunkten im Jahr erzielen. Wenn Sie alle Punkte zusammennehmen, können Sie recht schnell errechnen, wie viel Geld Sie im Monat für die Immobilienfinanzierung zur Verfügung haben.

Wie hoch fällt die staatliche Unterstützung aus?

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Wenn Sie sich für eine Immobilienfinanzierung entscheiden, können Sie gemeinhin auch auf staatliche Unterstützung bauen. Das heißt konkret: Dank staatlicher Förderprogramme können Sie die Kosten der Immobilienfinanzierung senken. Dabei ist es durchaus hilfreich, bereits frühzeitig Ausschau nach möglichen Förderprogrammen zu halten. Bei den meisten Programmen, besonders bei der KfW, ist eine hohe Planbarkeit gegeben. Wenn bestimmte Aspekte auf Sie zutreffen, dann erhalten Sie die Finanzierung auch mit großer Sicherheit. Sie können die staatliche Unterstützung bei der Berechnung Ihrer Finanzierung entsprechend durchaus bereits im Vorhinein einrechnen.

Denken Sie dabei daran, nicht nur auf Angebote der KfW zu blicken. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist in Deutschland zwar das größte Förderprogramm für Immobilienfinanzierung, es gibt aber noch einige andere Programme von Relevanz. Zudem bieten neben dem Staat auch private Stiftungen und die Kirche verschiedene Hilfen an, um Familien und Menschen mit geringem Einkommen ins Eigenheim zu bringen. Sehen Sie sich deshalb schon vor der Immobilienfinanzierung um. So können Sie sich ein gutes Bild von allen Förderprogrammen machen und besser einschätzen, wie viel Geld Sie am Ende wirklich brauchen werden.

Was hilft mir bei einer Immobilienfinanzierung zusätzlich?

Vor der Immobilienfinanzierung sollten Sie darüber hinaus noch einige weitere Schritte gehen, um während der Finanzierung in jedem Fall gut aufgestellt zu sein. Besonders diese Schritte sollen bei einer Immobilienfinanzierung nicht unbedacht bleiben:

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Wenn Sie diese Aspekte beachten, können Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung zum einen viel Geld sparen und zum anderen das Risiko minimieren. Diese Kombination macht es möglich, dass die risikobehaftete Immobilienfinanzierung ein wenig sicherer und günstiger wird. So haben Sie mehr Spaß mit Ihrem Eigenheim und müssen sich zudem weniger Sorgen machen.

Welche Sicherheiten sind bei der Immobilienfinanzierung relevant?

Wenn Sie sich mit der Immobilienfinanzierung beschäftigen, sollten Sie auch sofort alle möglichen Sicherheiten ausmachen, die Sie bieten können. Denken Sie dabei nicht nur an die zukünftige Immobilie, sondern auch an andere mögliche Sicherheiten. Dazu gehören im Prinzip alle möglicherweise pfändbaren Werte. Das sind beispielsweise alle wertvollen Vermögensgegenstände, etwa eine Münzsammlung oder Luxusuhren. Natürlich können auch teure Autos ohne großen Wertverlust – beispielsweise Oldtimer – eine Sicherheit darstellen. Denken Sie dabei allerdings immer daran, dass eine Sicherheit für die Bank umso attraktiver ist desto weniger volatil sie ist. Heißt: Je wertbeständiger, desto besser. Bitcoins wären also wenig hilfreich.

Neben fixen Vermögenswerten und Wertgegenständen, die Sie theoretisch automatisch zu Geld machen können, gibt es auch noch sogenannte Ersatzsicherheiten. Ein Beispiel für eine sogenannte Ersatzsicherheit kann eine Kapitallebensversicherung sein. Gemeinhin haben Sie für eine solche ein Rückkaufrecht, das Sie in den meisten Fällen an eine Bank abtreten können. Die Bank kann damit an das Geld kommen, wenn Sie Ihre Kreditraten nicht mehr bezahlen. Für Sie hat das den Vorteil, dass die Bank ein geringeres Risiko hat und Ihnen entsprechend einen Kredit zu besseren Konditionen und damit niedrigeren Zinssätzen anbieten kann. Ähnliche Ersatzsicherheiten sind beispielsweise auch Betriebsrenten, die Sie an eine Bank abtreten können.

Wie kann ich die zukünftige Kreditrate berechnen?

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Damit Sie sich ein gutes Bild davon machen können, wie viel Sie am Ende für Ihren Kredit bezahlen, können Sie bereits frühzeitig die Kreditrate berechnen. Online können Sie mittlerweile bei vielen Anbietern eine voraussichtliche Kreditrate feststellen, ohne dafür Ihre persönlichen Daten preisgeben zu müssen. Entsprechend spielt bei diesem Prozess auch die Schufa keine Rolle. Das bedeutet, dass Ihre Bonität nicht belastet wird und die Berechnung der möglichen Kreditzinsen damit komplett unverbindlich und für Sie ohne jeglichen Nachteil ist.

Die Berechnung der Kreditrate sollten Sie erst vornehmen, wenn Sie bereits Ihr Eigenkapital berechnet und den Kassensturz durchgeführt haben. Danach sollten Sie das Eigenkapital von den geplanten Kosten der Immobilie abziehen, staatliche Förderungen einrechnen und dann feststellen, wie hoch der notwendige Kreditbetrag ist. Danach können Sie für diesen Betrag verschiedene Szenarien bei verschiedenen Anbietern durchrechnen.

Wir empfehlen Ihnen dabei allen voran zwei Dinge zu beachten: Sie sollten Ihren Kredit zum einen zwingend bis zum Eintritt in das Rentenalter zurückgezahlt haben und die Tilgungsrate entsprechend hoch ansetzen. Zum anderen sollten Sie eine mögliche hohe Zinsbindung einbauen, um das Risiko bei einer Zinswende zu minimieren. Denken Sie immer daran, dass Sie bei einer Anschlussfinanzierung oder einem Kredit ohne Zinsbindung möglicherweise später deutlich höhere Zinsen bezahlen müssen. Bei Ihrer Kalkulation sollte dieser Aspekt unter allen Umständen bedacht werden.

Wie hoch sollte mein Finanzpolster sein?

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Sie wissen sicherlich bereits, dass die Immobilienfinanzierung ein gewisses Risiko darstellt. Entsprechend sollten Sie immer ein möglichst großes Finanzpolster einbauen und sich nie zu weit aus dem Fenster lehnen. Das ist im Falle der Berechnung der zukünftigen Kreditzinsen sogar bei zwei Aspekten relevant. Einerseits sollten Sie beim Eigenkapital lieber etwas niedriger ansetzen als geplant. So können Sie beispielsweise mögliche Risiken einer geplatzten staatlichen Finanzierung – etwa, weil sich die gesetzlichen Regeln geändert haben – abfedern. Andererseits sollten Sie bei der Tilgungsrate mögliche Risiken wie den Anstieg der Nebenkosten, notwendige Renovierungen oder steigende Ausgaben für die Lebenshaltung einrechnen. Ein entsprechender Puffer zwischen dem monatlich für die Finanzierung zur Verfügung stehenden Geld und der Tilgungsrate erscheint unter diesen Vorzeichen in jedem Fall sinnvoll.

Besonders achten sollten Sie auf das Finanzpolster immer dann, wenn Sie einen Kinderwunsch hegen. Auch wenn dem nicht so ist, sollten Sie das finanzielle „Risiko“ einer Schwangerschaft bedenken. Ein Kind kann monatliche Zusatzausgaben von mehreren hundert Euro bedeuten und sorgt entsprechend dafür, dass sich die finanzielle Kalkulation teils deutlich verändern kann. Das sollten Sie unbedingt bedenken, wenn Sie eine Immobilienfinanzierung planen. Dabei gilt grundsätzlich die Regel: Je größer Ihr finanzieller Puffer, umso besser. Gehen Sie dabei auch nicht davon aus, dass die Karriere sich zwingend immer positiv entwickelt. Die nächste Beförderung ist nie garantiert, weswegen Sie mögliche Zusatzeinnahmen einer solchen lieber nicht automatisch einplanen sollten.

Wer hilft mir bei Fragen und Unklarheiten?

Die Immobilienfinanzierung ist für die meisten Verbraucher ein großer Schritt. Entsprechend tun sich vor der Finanzierung auch so einige Fragen auf. Gerade dafür schreiben wir für Sie diesen und weitere Ratgeber zum Thema Immobilienfinanzierung, um die wichtigsten Fragen zu klären. Wir wissen gleichzeitig aber auch, dass Sie sich manchmal auch persönliche Beratung wünschen. In diesem Fall empfehlen wir Ihnen, sich an einen qualifizierten Finanzberater zu wenden. Mehrere Unternehmen bieten diese Dienstleistung an und haben einen guten Ruf. Wenn Sie erst einmal einen Finanzberater gefunden haben, kann dieser Ihnen helfen, Ihre Kalkulationen zu erstellen und zu überprüfen. So erhalten Sie professionelle Unterstützung bei allen finanziellen Fragen rund um die Immobilienfinanzierung.

Erklärvideo zur Finanzierung einer Immobilie:

Darüber hinaus gibt es auch staatliche Unterstützung bei der Immobilienfinanzierung. So gibt es in vielen Städten Beratungsstellen, die Ihnen eine Hilfestellung bei Fragen rund um Immobilien und deren Finanzierung bieten. Auch an die KfW können Sie sich wenden, wenn Sie Fragen rund um die verschiedenen Förderprogramme haben. Ansonsten stehen Ihnen natürlich auch viele Filialbanken zur Seite, wenn es um Fragen der Immobilienfinanzierung geht. Dabei stehen Sie allerdings immer vor einem Konflikt: Die Beratung in einer Filiale bringt Ihnen zweifelsfrei Vorteile. Wenn Sie sich aber für die Immobilienfinanzierung einer Filialbank entscheiden, zahlen Sie am Ende meist höhere Zinsen als bei einem Anbieter aus unserem Baufinanzierungsvergleich.

Gute Vorbereitung ist die halbe Miete

Bei der Immobilienfinanzierung kommt es immer darauf an, dass Sie gut vorbereitet sind. Schon bevor Sie damit beginnen, alle für eine Immobilienfinanzierung relevanten Dokumente herauszusuchen, sollten Sie sich umfangreiche Gedanken rund um die Finanzierung machen. Die oben genannten Schritte helfen Ihnen dabei, die finanziellen Grundsteine für Ihre Immobilienfinanzierung zu legen. Wenn Sie darüber hinaus auch die möglichen Risiken bedenken und ein entsprechendes Polster einbauen, sind Sie meist auf der sicheren Seite. Sobald Sie mit den Planungen fertig sind, können Sie alle Dokumente vorbereiten und sich dann auf die Suche nach einem möglichst attraktiven Angebot für die Immobilienfinanzierung machen.

Bildquellen:

Immobilienfinanzierung: Dmitriy Melnikov | Dreamstime Stock Photos
Aufzählungen: Bezahlen.de
Familie bei Beratung: Arne9001 | Dreamstime.com
KfW: KfW
Geldkoffer: Dmitry Sunagatov | Dreamstime Stock Photos

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