Was sollte ich bei einer Anschlussfinanzierung beachten?

Die Anschlussfinanzierung einer Immobilie ist ein sehr wichtiger Bestandteil eines jeden Baukredits. Aber was müssen Sie dabei unbedingt beachten?

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Bei der Anschlussfinanzierung lohnt sich der Vergleich

Inhaltsverzeichnis

  1. Sollte ich mich von Anfang an für eine lange Zinsbindung entscheiden?
  2. Komme ich aus einem schlecht verzinsten Kredit früher raus?
  3. Wo kann ich die Anschlussfinanzierung abschließen?
  4. Sollte ich für die Anschlussfinanzierung auf ein Forward-Darlehen setzen?
  5. Welche Alternativen gibt es für die Anschlussfinanzierung?
  6. Welchen Weg sollte ich bei der Anschlussfinanzierung gehen?
  7. Ein Wechsel kann sich bei der Anschlussfinanzierung lohnen

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Die meisten Immobilien in Deutschland werden aus einer Kombination eines ersten Immobilienkredits mit einer Anschlussfinanzierung finanziert. Nur selten kommt es vor, dass Immobilien entweder ohne Kredit oder mit einem Kredit mit einer über die gesamte Laufzeit andauernden Zinsbindung finanziert werden. Stattdessen stellt sich nach zehn oder 20 Jahren meist die Frage, wie man die Anschlussfinanzierung gestalten sollte. Auch wenn es bei dieser um kleinere Beträge geht als bei der ersten Immobilienfinanzierung, ist die Anschlussfinanzierung ein relevantes Thema. Wer es richtig macht, spart viele tausend oder sogar zehntausend Euro. In diesem Ratgeber wollen wir Ihnen deshalb die wichtigsten Tipps mit auf den Weg geben, um auch bei der Anschlussfinanzierung den bestmöglichen Deal zu machen.

Sollte ich mich von Anfang an für eine lange Zinsbindung entscheiden?

Wenn Sie sich erstmals mit der Immobilienfinanzierung befassen oder einen Blick auf unseren Immobilienkreditvergleich werfen, denken Sie vermutlich auch über die Zinsbindung nach. Diese kann im Prinzip zwischen fünf und 50 Jahren liegen. Der Normalfall sind allerdings Zinsbindungen von zehn oder 20 Jahren. Sie mögen sich nun allerdings fragen: Warum eigentlich so kurz? Das liegt daran, dass die Zinsbindung bei einem Immobilienkredit sowohl Vor- als auch Nachteile hat.

Die Vorteile einer langen Zinsbindung lassen sich recht leicht finden: Sie dürfen sich auf eine deutlich einfachere und sicherere Finanzierung verlassen. Wenn von Anfang an feststeht, wie viele Zinsen Sie in den nächsten Jahrzehnten bezahlen müssen, können Sie genau ausrechnen, wie viel jeden Monat zurückgezahlt wird – bis die Immobilie bis zum letzten Cent abgezahlt ist. Diese zusätzliche Sicherheit ist besonders dann empfehlenswert, wenn Sie sehr risikoscheu sind.

Gleichzeitig lassen sich die Banken eine lange Zinsbindung aber teuer bezahlen. Im aktuell niedrigen Zinsumfeld sind zwar auch Kredite mit einer langen Zinsbindung vergleichsweise günstig, dennoch gibt es beim Zins einen Aufschlag, der teilweise bei bis zu einem Prozent liegen kann. Darüber hinaus verlieren Sie durch eine lange Zinsbindung die Flexibilität. Mit einer kurzen Zinsbindung profitieren Sie beispielsweise auch im unwahrscheinlichen Fall, dass die Zinsen in den kommenden Jahren noch weiter sinken (Stand: 09/2017).

Komme ich aus einem schlecht verzinsten Kredit früher raus?

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Wenn Sie einen alten Kreditvertrag haben oder mit Ihren Zinsen im aktuellen Marktumfeld unzufrieden sind, haben Sie unter Umständen gute Karten. Nach mindestens zehn Jahren Laufzeit haben Sie immer und zwar gesetzlich vorgeschrieben ein Sonderkündigungsrecht. Sie können Ihren Kreditvertrag unabhängig von den sonstigen Bedingungen kündigen und sich sofort mit einer Anschlussfinanzierung zu besseren Konditionen beschäftigen. Passende Angebote dafür finden Sie etwa in unserem Baufinanzierungsvergleich.

Wenn Sie vor der Frist von zehn Jahren aus Ihrem Kreditvertrag aussteigen wollen, ist das meist keine gute Idee. Die Banken haben in dieser Situation das Recht, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Diese kann teilweise durchaus teuer sein und einige tausend, manchmal gar zehntausend Euro ausmachen. Sollte dies der Fall sein, sollten Sie unbedingt genau kalkulieren, ob ein frühzeitiger Ausstieg eine gute Idee ist. In einigen Fällen macht eine Kündigung des Kredits nach zehn Jahren Sinn, da in dieser Konstellation keine unnötigen Kosten auf Sie zu kommen und Sie dennoch von den niedrigen Marktzinsen profitieren können (Stand: 09/2017).

Wo kann ich die Anschlussfinanzierung abschließen?

Viele Verbraucher wissen nicht, dass Sie einen Kredit mit Zinsbindung ebenfalls kündigen müssen. Haben Sie beispielsweise eine Zinsbindung von zehn Jahren, sollten Sie den Vertrag mindestens drei Monate vor Ablauf der Frist kündigen. Dann können Sie sich auf die Suche nach einem attraktiven Angebot zur Anschlussfinanzierung machen. Möglich ist eine Anschlussfinanzierung im Prinzip bei allen Filial- und Onlinebanken. Ob sich ein Wechsel lohnt, erklären wir Ihnen in den kommenden Absätzen dieses Ratgebers zur Anschlussfinanzierung.

Die drei Möglichkeiten für eine Anschlussfinanzierung:

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Sollte ich die Anschlussfinanzierung bei meiner Hausbank durchführen?

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Die einfachste Lösung erscheint immer eine Anschlussfinanzierung bei der Hausbank, die sogenannte Prolongation des Kreditvertrags. Wenn man bereits den Immobilienkredit bei dieser durchgeführt hat, ist für die Anschlussfinanzierung so kein Wechsel notwendig. Dasselbe gilt natürlich immer dann, wenn Sie den ersten Kredit nicht bei Ihrer Hausbank abgeschlossen haben. Sollten Sie beispielsweise eine Direktbank aus unserem Baufinanzierungsvergleich gewählt haben, ist eine Anschlussfinanzierung bei derselben Bank in der Regel die einfachste Lösung. Sie sparen sich einen lästigen Wechsel und müssen sich nur kurz mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen.

Eben diese Strategie führt allerdings selten zu niedrigen Zinssätzen. Die meisten Banken gehen davon aus, dass sie ihre Bestandskunden auch mit einem mittelguten Angebot halten können. Sie werden deshalb im Normalfall für die Anschlussfinanzierung kein wirklich attraktives Angebot von Ihrer Hausbank erhalten. In diesem Fall sollten Sie meist nachverhandeln. Sprechen Sie mit Ihrer Bank und machen Sie klar, dass Sie bessere Konditionen wünschen. Dadurch können Sie oft niedrige Zinsen von bis zu 0,5 Prozent erreichen. Das kann bei einer Anschlussfinanzierung im niedrigen sechsstelligen oder hohen fünfstelligen Bereich schnell einen Unterschied von mehr als 10.000 Euro ausmachen (Stand: 09/2017).

Lohnt sich ein Wechsel zu einer anderen Bank?

Als Alternative sollten Sie auch einen Blick auf unseren Immobilienkreditvergleich werfen und eine sogenannte Umschuldung in Betracht ziehen. Für die Anschlussfinanzierung lohnt sich vielfach der Wechsel der Bank, da Konkurrenten eventuell bessere Konditionen für Neukunden bieten. Dabei sollten Sie natürlich immer abwägen, ob sich der Aufwand eines Bankwechsels lohnt. Bei einem Unterschied von nur 0,1 Prozent, lohnt sich ein Wechsel beispielsweise nur dann, wenn es um größere Summen geht. Bei einer Anschlussfinanzierung für einen Immobilienkredit lohnt sich ein Wechsel dagegen fast immer, wenn der Unterschied zwischen den Angeboten bei mindestens 0,2 Prozent liegt. Dann kann ein Wechsel der Bank zur Anschlussfinanzierung einer Immobilie äußerst sinnvoll sein.

Der Wechsel zu einer anderen Bank klingt im ersten Moment relativ aufwendig. Doch wie auch die Verbraucherzentralen wissen, darf Ihnen dabei keine Bank Steine in den Weg legen. Der Wechsel von einer zur anderen Bank ist für Sie mittlerweile oft kein großer Aufwand mehr, weil die Banken einen großen Teil des Wechsels übernehmen. Die Kosten für die Änderung belaufen sich meist auf 100 bis 800 Euro, was schon durch eine Zinsersparnis von nur 0,1 Prozent locker wettgemacht wird. Auch bezüglich der Bonität müssen Sie sich keine Sorgen machen. Bei einer Anschlussfinanzierung für eine Immobilie bringen Sie eine Sicherheit ein und sind der Schufa als positiver Schuldner bekannt, da Sie Ihren alten Kredit fristgerecht bedient haben. Anders sieht das nur dann aus, wenn Sie in der Zwischenzeit – etwa durch einen Ausfall bei den Kreditraten oder andere Schulden – negativ bei der Schufa aufgefallen sind.

Sollte ich für die Anschlussfinanzierung auf ein Forward-Darlehen setzen?

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Das sogenannte Forward-Darlehen hat sich in den vergangenen Jahren auf dem Markt als eine Alternative zu einer klassischen Anschlussfinanzierung etabliert (Stand: 09/2017). Bei dem englischsprachigen Begriff handelt es sich sozusagen um eine frühzeitig vorgesicherte Zinsbindung für einen Folgekredit. Was kompliziert klingt, lässt sich relativ leicht an einem Beispiel illustrieren: Sie schließen am 1. Januar 2018 einen Vertrag über ein Forward-Darlehen ab. Dieses gilt ab dem 1. Januar 2020 und bringt Ihnen einen festgeschriebenen Zinssatz für einen Kredit mit einer bestimmten Laufzeit. Sie sichern sich mit dem Forward-Darlehen also frühzeitig die aktuellen Marktzinsen für einen Kredit in der Zukunft.

Was spricht für ein Forward-Darlehen?

Der entscheidende Vorteil eines Forward-Darlehens lässt sich relativ schnell finden. Dadurch, dass Sie sich die aktuell niedrigen Marktzinsen sichern, haben Sie bei einem Darlehen in der Zukunft möglicherweise einen Zinsvorteil gegenüber einem Abschluss zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung. Gleichzeitig ist das Forward-Darlehen dann eine interessante Option, wenn Sie Ihre Zinsen langfristig absichern wollen, also eine möglichst sichere und konstante Verzinsung wünschen. In diesem Fall ermöglicht ein Forward-Darlehen Ihnen, die Anschlussfinanzierung bis ins kleinste Detail bereits viele Monate oder gar Jahre vor dem wirklichen Beginn des Kredits zu fixieren (Stand: 09/2017).

Was spricht gegen ein Forward-Darlehen?

Experten warnen allerdings, dass ein Forward-Darlehen keineswegs nur Vorzüge hat. Allen voran handele es sich bei einem solchen Kredit um eine Wette. Diese Schlussfolgerung lässt sich recht einfach erklären: Bei einem Forward-Darlehen legen Sie sich frühzeitig auf aktuelle Marktzinsen fest. Das heißt auch: Wenn die Zinsen nach dem Abschluss des Darlehens bis zum Beginn des Kredits noch fallen, haben Sie am Ende einen schlechteren Deal gemacht. Gleichzeitig profitieren Sie immer dann, wenn die Zinsen bis zum Beginn des Darlehens noch steigen. Bei den aktuell niedrigen Zinsen ist Letzteres durchaus ein realistisches Szenario – garantieren kann Ihnen das aber natürlich niemand.

Darüber hinaus warnen Experten ebenso davor, dass Sie für die frühzeitige Absicherung der Zinssätze bei einem Forward-Darlehen extra bezahlen. Der Zinsaufschlag für die Absicherung beträgt teilweise bis zu 0,5 Prozentpunkte. Das heißt konkret: Würden Sie eine Anschlussfinanzierung zum aktuellen Zeitpunkt benötigen, würden Sie beispielsweise einen Zinssatz von 0,75 Prozent erhalten. Wenn Sie den Zinssatz über ein Forward-Darlehen für einen Laufzeitbeginn in fünf Jahren absichern wollen, zahlen Sie dagegen 1,25 Prozent – also 0,5 Prozentpunkte mehr als bei einem sofortigen Kreditbeginn. Bleiben die Marktzinsen also gleich, sind Sie mit einem Forward-Darlehen ebenfalls schlechter aufgestellt als wenn Sie einfach abwarten und sich um die Anschlussfinanzierung dann kümmern, wenn Sie auch wirklich relevant wird.

Welche Alternativen gibt es für die Anschlussfinanzierung?

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Wenn Sie keine normale Anschlussfinanzierung über einen weiteren Immobilienkredit oder ein Forward-Darlehen nutzen wollen, stehen Ihnen natürlich auch normale Kredite zur Anschlussfinanzierung zur Wahl. In unserem Kreditvergleich finden Sie passende Angebote. Meist gibt es hier aber eine Grenze nach oben, die selten bei mehr als 100.000 Euro liegt. Zudem lohnt sich eine Umfinanzierung durch einen Standardkredit nicht, da die Zinssätze bei einer Immobilienfinanzierung auf Grund der Zweckbindung und der Sicherheit durch die Immobilie niedriger sind. Von dieser Regel gibt es allerdings Ausnahmen, die besonders bei kleineren Anschlussfinanzierungen von Relevanz sein können.

Die ideale Lösung, um gar nicht erst eine komplette Anschlussfinanzierung zu benötigen, ist eine gesamte Rückzahlung des Kreditbetrags zum Ende des auslaufenden Immobilienkredits. Möglich ist diese aber natürlich nur dann, wenn Sie zwischenzeitlich an viel Geld gekommen sind. Zudem wäre es in diesem Fall auch sinnvoller, den bestehenden Immobilienkredit durch Sondertilgungen abzubezahlen anstatt auf die Anschlussfinanzierung zu warten. Eben das ist aber, teilweise auf Grund horrender Gebühren, nicht immer möglich, weswegen für die Anschlussfinanzierung auch die gesamte Ablösung des Kredits eine mögliche Lösung darstellt (Stand: 09/2017).

Welchen Weg sollte ich bei der Anschlussfinanzierung gehen?

Den perfekten Weg gibt es bei der Anschlussfinanzierung für einen Immobilienkredit nicht. Einen Königsweg aufzuzeigen ist bei einem Baukredit sogar generell schwierig. Wir würden Ihnen grundsätzlich raten, sich rechtzeitig mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu beschäftigen und nicht blind das Angebot Ihrer Bestandsbank anzunehmen. Stattdessen sollten Sie über den Zinssatz verhandeln und das beste Angebot dann mit Offerten in unserem Immobilienkreditvergleich vergleichen. Sind die Zinsunterschiede gravierend, ist ein Wechsel der Bank zweifelsfrei die bessere Wahl – allein schon, weil Ihnen Ersparnisse in bis zu fünfstelliger Höhe winken.

Die drei Möglichkeiten bei einer Immobilienfinanzierung:

Auf keinen Fall sollten Sie sich zudem vor dem Aufwand scheuen, dieser ist oftmals nämlich deutlich geringer als Sie denken. Nutzen Sie also Ihre Chance und machen Sie Ihre Anschlussfinanzierung durch einen umfangreichen Vergleich in unserem Baukreditvergleich zu einem finanziellen Erfolg.

Ein Wechsel kann sich bei der Anschlussfinanzierung lohnen

Sie haben in unserem Ratgeber wohl schon selbst gemerkt: Ein Wechsel ist bei einer Anschlussfinanzierung fast immer die beste Wahl – allein schon, weil Ihre Bestandsbank Ihnen auf Grund des geringen Wechselwillens von deutschen Kreditnehmern kein sonderlich attraktives Angebot machen wird. Schauen Sie sich am besten in unserem Immobilienkreditvergleich um und entscheiden Sie sich für das beste Angebot. So sparen Sie viele tausend oder gar zehntausend Euro und haben dafür kaum einen zusätzlichen Aufwand. Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, müssen Sie zudem selbst entscheiden. Die zusätzliche Sicherheit ist ein klarer Pluspunkt, dafür bezahlen Sie allerdings auch – schlussendlich handelt es sich zudem nur um eine Wette auf den Zins (Stand: 09/2017).

Bildquellen:

Immobilienfinanzierung: Fantasista | Dreamstime Stock Photos
Haussieldung: lbs.de
Aufzählungen: Bezahlen.de
Beratung: db.com
Haus und Geldscheine: Fantasista | Dreamstime Stock Photos
Paar am Laptop: giropay.de

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