Wertermittlung

Unter der Wertermittlung versteht man im Allgemeinen die Berechnung des Marktwertes, Verkehrswertes oder auch Beleihungswertes eines Wirtschaftsobjektes (z.B. Immobilie). Diese Werte wiederum dienen der Ermittlung des angemessenen Kaufpreises, Sicherungswertes bei Kreditgewährungen etc.

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Die Begriffe „Verkehrswert“ und „Marktwert“ werden besonders im Immobilienbereich synonym verwendet. Rechtliche Grundlage zu ihrer Wertermittlung sind unter Anderem das Baugesetzbuch (BauGB) sowie das Pfandbriefgesetz (PfandBG).

Der Beleihungswert hingegen stellt den Wert eines Bauobjektes wert- und zahlenmäßig dar und dient als Grundlage für die Sicherheitenstellung (Eintragung Grundpfandrecht ins Grundbuch) sowie -ermittlung bei einer Baudarlehensaufnahme dar. Neben dem PfandBG gilt unter Anderem auch die Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (Beleihungswertermittlungsverordnung, BelWertV) als rechtsverbindliche Wertermittlungsgrundlage.

Wertermittlung des Marktwertes nach BauBG
Gemäß Gesetz gilt Folgendes:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Für die Wertermittlung selbst sind selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse zu bilden, die aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern bestehen. Er hat die erforderlichen Daten für die Wertermittlung zusammenzutragen und zu Grunde zu legen. Zu den Daten gehören beispielsweise:

•    Kaufpreissammlung
•    Bodenrichtwerte
•    Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze)
•    Sachwertfaktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt
•    Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken
•    Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke wie Gebäudefaktor Ertragsfaktor

Wertermittlung des Beleihungswertes nach BelWertV
Grundlage für die Beleihungswertermittlung ist stets das Grundstück, grundstücksgleiche Recht oder vergleichbare Recht einer ausländischen Rechtsordnung, das mit dem Grundpfandrecht belastet ist oder belastet werden soll. Der Beleihungswert stellt den „(…) Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.“ dar.

Grundlage für die Beleihungswertermittlung ist die Berücksichtigung der …
… langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts
… normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie
… derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung

Verfahren, die für die Wertermittlung des Beleihungswertes herangezogen werden können, sind:
•    Sachwertverfahren
•    Ertragswertverfahren
•    Vergleichswertverfahren

 
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