Beim Sachwertverfahren wird der Wert der baulichen Anlagen (besonders Gebäude, Außenanlage und Betriebseinrichtungen) getrennt vom Bodenwert (Grundstück) auf Grundlage der Herstellungswerte ermittelt. Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen ergeben schließlich den Ertragswert des Grundstücks:
Bodenwert
+ Wert der baulichen Anlagen
= Sachwert
1. Ermittlung des Bodenwertes
Der Bodenwert wird in der Regel im Rahmen des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Dabei „(…) sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (…) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke) (…)“.
2. Ermittlung des Herstellungswertes der baulichen Anlagen
Dafür werden die gewöhnlichen Herstellungskosten pro Raum- oder Flächeneinheit (Normalherstellungskosten nach Erfahrungswerten) mit der Anzahl der jeweiligen Raum-, Flächen oder sonstigen Bezugseinheiten der Gebäude vervielfacht. Dabei sind Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen, die bei der Berechnung nicht direkt erfasst werden, durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
Herstellungskosten
* Anzahl Räume/ Flächen etc.
= Herstellungswert der Gebäude
Zu den Normalherstellungskosten zählen auch entstehende Baunebenkosten wie …
… Planungskosten
… Baudurchführungskosten
… Kosten für behördliche Prüfungen
… Kosten für behördliche Genehmigungen
… Finanzierungskosten
Als gewöhnliche Herstellungskosten können auch die tatsächlichen Herstellungskosten herangezogen werden sofern sie den gewöhnlichen Kosten entsprechen.
Der Wert der baulichen Anlagen mindert sich zudem durch eine der folgenden Faktoren:
a) Wertminderung wegen Alters
Diese bestimmt sich nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen und ist in Prozent des Herstellungswertes auszudrücken.
Restnutzungsdauer in Jahren
÷ Gesamtnutzungsdauer
= Wertminderung wegen Alters in Prozent
Wertminderung wegen Alters
* Herstellungswert der Gebäude
= bereinigter Herstellungswert der Gebäude
b) Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden
Diese wird bestimmt nach Erfahrungssätzen oder den auf Grundlage der für ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Kosten.
c) Wertbeeinflussung durch andere Umstände
Umstände wie die folgenden sind durch entsprechende Zu- und Abschläge zu berücksichtigen:
• wirtschaftliche Überalterung
• überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
• erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der maßgeblichen Nutzung
Zusammenfassend baut sich das Sachwertverfahren also auf dem folgenden Grundschema auf:
Bodenwert
+ Wert der baulichen Anlagen (Endherstellungswert)
= Sachwert
Herstellungskosten
* Anzahl Räume/ Flächen etc.
= Herstellungswert der Gebäude
* Wertminderung wegen Alters (Restnutzungsdauer in Jahren ÷ Gesamtnutzungsdauer)
= alters-bereinigter Herstellungswert
- Wert für Baumängel und Schäden
= schadenbereinigter Herstellungswert
- Zuschläge für sonstige wertbeeinflussende Umstände
+ Abschläge für sonstige wertbeeinflussende Umstände
= Endherstellungswert
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist ein Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken. Rechtliche Grundlage bildet die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung, WertV). Der Verkehrswert wird vor allem im Bereich der Baufinanzierung ermittelt, um den exakten Beleihungswert zu berechnen. Im Rahmen dessen dient der Sachwert als Grundlage für die Beleihungswertermittlung.
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